每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜陳柯名 張益銘    

記者|陳夢(mèng)妤

編輯|陳柯名 張益銘 杜恒峰?校對(duì)|楊軍

“中建玖玥府3月首周銷售28套，金額2億元”“招商朝棠攬閱周度銷售35套”“綠城曉月和風(fēng)單周銷售7500萬(wàn)元”??這兩天，北京多家開發(fā)商紛紛曬出3月開局的成交喜報(bào)，這種“熱鬧”已經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有在北京樓市出現(xiàn)了。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也在政策利好和季節(jié)性需求的驅(qū)動(dòng)下迎來(lái)回暖，市場(chǎng)活躍度大幅提升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月第一周（3月2日—3月8日）北京新建商品住宅成交5.34萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15%；二手商品住宅成交2980套，環(huán)比增長(zhǎng)21%，但由于去年同期基數(shù)較高，新房、二手房成交量同比仍下降。

招商蛇口北京公司有關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）采訪時(shí)表示：“我們確實(shí)感覺到整個(gè)樓市有‘小陽(yáng)春’的跡象，春節(jié)以來(lái)我們大部分項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)都翻倍了?！?/span>

“定位和品質(zhì)均有望進(jìn)一步提升”

今年的全國(guó)兩會(huì)，房地產(chǎn)同樣備受關(guān)注，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”成為2026年房地產(chǎn)工作重要方向。在今年政府工作報(bào)告的房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容中，“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”處于靠前位置。

從已出臺(tái)的相關(guān)政策看，北京在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”等方面早有行動(dòng)。今年1月19日，北京發(fā)布《2026年度建設(shè)用地供地計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱《供地計(jì)劃》），其中將商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下調(diào)至200公頃~240公頃，較2025年減少40公頃~60公頃。

3月9日，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向記者分析：“這反映出通過(guò)適度控制新增供應(yīng)節(jié)奏適配當(dāng)前市場(chǎng)去化水平，防止庫(kù)存進(jìn)一步積壓的明確思路?！?/span>

同時(shí)，北京的供地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向核心區(qū)傾斜。北京《供地計(jì)劃》指出，中心城區(qū)（含核心區(qū)）城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模約占全市土地供應(yīng)總量20%，優(yōu)質(zhì)地塊投放力度不減。《供地計(jì)劃》還強(qiáng)調(diào)“持續(xù)優(yōu)化商品住宅供給，優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊、設(shè)施較為完備地區(qū)及就業(yè)密集地區(qū)開發(fā)建設(shè)。推動(dòng)‘好房子’實(shí)施，提升住房品質(zhì)，加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套”。

曹晶晶表示，短期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)將從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)”，隨著政策引導(dǎo)與供地計(jì)劃形成合力，未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品定位和品質(zhì)均有望進(jìn)一步提升。房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“整體趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”特征，核心區(qū)域由于供地稀缺，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格支撐較強(qiáng)；而遠(yuǎn)郊區(qū)域若庫(kù)存高企，價(jià)格或仍有調(diào)整壓力。

2025年12月24日，北京推出樓市新政，非京籍家庭社?；騻€(gè)稅繳納年限只需滿2年即可購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房，而五環(huán)外則調(diào)減為1年。與此同時(shí)，明確借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

那么，限購(gòu)優(yōu)化、房貸利率下調(diào)等政策的實(shí)際效果是否達(dá)到預(yù)期？

根據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)，成交方面，今年前兩月，北京二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，二手商品住宅累計(jì)成交2.3萬(wàn)套，同比在較高基數(shù)下回落4.7%；新房市場(chǎng)整體仍處修復(fù)階段，前兩月新建商品住宅成交46.6萬(wàn)平方米。

價(jià)格方面，根據(jù)中指百城二手住宅價(jià)格指數(shù)，前兩月北京二手房?jī)r(jià)格仍在回落，但跌幅較去年末有所收窄。曹晶晶表示：“去年底開始，北京二手房掛牌量出現(xiàn)回落，市場(chǎng)供應(yīng)增加趨勢(shì)緩和，有望對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期產(chǎn)生積極影響?！?/span>

購(gòu)房者心態(tài)開始趨穩(wěn)

開發(fā)商準(zhǔn)備往“核心城區(qū)挺進(jìn)”

“近期購(gòu)房者的心態(tài)變化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是前期積壓的需求集中釋放；二是受兩會(huì)釋放的房地產(chǎn)政策信號(hào)影響，盡管未出臺(tái)超預(yù)期的強(qiáng)力刺激，但政策基調(diào)趨于穩(wěn)定，對(duì)市場(chǎng)情緒起到一定穩(wěn)定和促進(jìn)作用。”前述招商蛇口北京公司人士表示。

綠城曉月和風(fēng)工作人員也告訴記者，春節(jié)后客戶決策速度明顯加快，多為之前持幣觀望客戶，本來(lái)就有需求，市場(chǎng)回暖推動(dòng)下定決心。“其實(shí)更多的是購(gòu)房者看到市場(chǎng)成交量提升，價(jià)格觸底，堅(jiān)定了止跌信心?！?/span>

多位購(gòu)房者均向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)：不再期待大幅下跌，也放棄了“抄底”幻想，轉(zhuǎn)而關(guān)注“能不能滿足真實(shí)居住需求”。

曹晶晶表示，隨著春節(jié)假期傳統(tǒng)淡季結(jié)束，北京樓市正溫和回暖，3月二手房預(yù)計(jì)成交將維持一定規(guī)模，同時(shí)隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，新房成交有望逐步企穩(wěn)回升。

“今年肯定要往北京核心城區(qū)挺進(jìn)，之前我們的項(xiàng)目比較分散，今年主要會(huì)考察海淀和朝陽(yáng)的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊?！睂?duì)于下一步，招商蛇口北京公司人士如此表示。

曹晶晶認(rèn)為，2月末上海發(fā)布“滬七條”，通過(guò)“降低限購(gòu)門檻+提高公積金額度+房產(chǎn)稅減免”實(shí)現(xiàn)住房需求擴(kuò)容與購(gòu)房成本壓降，政策寬松度再次超過(guò)北京，未來(lái)北京在限購(gòu)、公積金支持等方面的政策仍有優(yōu)化空間。

中金公司在日前發(fā)布的研報(bào)中則指出，歷經(jīng)四年深度調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)機(jī)。結(jié)合供給側(cè)出清與政策端持續(xù)發(fā)力，北京、上海樓市拐點(diǎn)漸行漸近，預(yù)計(jì)2026年兩地房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)。作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，兩地二手房庫(kù)存持續(xù)優(yōu)化，去化周期回落至歷史企穩(wěn)區(qū)間，核心驅(qū)動(dòng)來(lái)自掛牌量自然下降、撤牌增多與成交穩(wěn)步修復(fù)，并非短期政策脈沖效應(yīng)。

封面圖來(lái)源：AI生成

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