每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月5日晚的北京國(guó)貿(mào)大酒店，中建智地給新盤(pán)紫京宸園舉辦了一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，中建集團(tuán)監(jiān)事會(huì)主席、董事會(huì)秘書(shū)，中建一局黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，中建智地黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)等悉數(shù)出席，豪華領(lǐng)導(dǎo)陣容加持，足見(jiàn)公司方面對(duì)該項(xiàng)目的重視。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商方面發(fā)布的數(shù)據(jù)，紫京宸園營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放當(dāng)日到訪(fǎng)超過(guò)1200組。

隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，疊加樓市新政助力，北京的開(kāi)發(fā)商們都鉚足了勁。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）不完全統(tǒng)計(jì)，8月下旬以來(lái)，電建地產(chǎn)、中建智地、京投發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商均以不同形式開(kāi)展了新品發(fā)布、品牌換新、開(kāi)放樣板間和實(shí)景園林等活動(dòng)。

“新政之后的銷(xiāo)售有明顯提升?！?月10日，有央企開(kāi)發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示，“新政最大的影響就是讓一部分之前在觀望的五環(huán)外客戶(hù)下決心買(mǎi)房了”。

房企搶抓政策窗口：密集推盤(pán)與項(xiàng)目調(diào)規(guī)并行

8月8日晚，北京發(fā)布樓市新政，自8月9日起施行。新政最重要的一條是，符合北京市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。即京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

當(dāng)時(shí)就有不少業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者表示，政策直接利好五環(huán)外市場(chǎng)，利好布局五環(huán)外的企業(yè)，企業(yè)應(yīng)積極營(yíng)銷(xiāo)把握政策窗口期，五環(huán)外新房市場(chǎng)有望迎來(lái)銷(xiāo)售高峰。

在北京出臺(tái)樓市新政滿(mǎn)月之際，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，部分樓盤(pán)到訪(fǎng)量有所好轉(zhuǎn)，部分小區(qū)二手房帶看量也有增加，但整體市場(chǎng)氛圍仍較平淡。從周度數(shù)據(jù)來(lái)看，新政出臺(tái)后的三周里，北京新房網(wǎng)簽量呈現(xiàn)“三連升”態(tài)勢(shì)。

整個(gè)8月，根據(jù)央視財(cái)經(jīng)披露的數(shù)據(jù)，北京新建商品住宅網(wǎng)簽成交2824套，環(huán)比增長(zhǎng)2.3%；二手住宅網(wǎng)簽量13119套，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%。

北京某樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

“我們現(xiàn)在的項(xiàng)目大部分都在五環(huán)外，這次政策是一個(gè)特別積極的動(dòng)向，我們會(huì)好好把握機(jī)會(huì)?！痹诒本┓慨a(chǎn)新政出臺(tái)的8月8日晚，就有開(kāi)發(fā)商人士如此表示。時(shí)隔一個(gè)月，每經(jīng)記者再次聯(lián)系他時(shí)，對(duì)方回應(yīng)，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)正全力備戰(zhàn)，對(duì)“金九銀十”有信心。

提及政策效果，9月9日，招商蛇口北京公司相關(guān)人士向每經(jīng)記者表示：“政策剛剛頒布那一周，朝棠攬閱、招商璽和招商序成交量基本都實(shí)現(xiàn)翻倍。”綜合公開(kāi)數(shù)據(jù)看，9月1日至7日，朝棠攬閱以30套、0.27萬(wàn)平方米、1.59億元的網(wǎng)簽成績(jī)，成為全市新房網(wǎng)簽金額周度冠軍。

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商們?cè)缫逊e極準(zhǔn)備，以充分利用政策窗口期。

每經(jīng)記者了解到，京投發(fā)展森與天成、建發(fā)金茂·觀宸8月下旬就組團(tuán)做起了發(fā)布會(huì)，推廣各自在豐臺(tái)南苑片區(qū)的樓盤(pán)。9月以來(lái)，電建地產(chǎn)瀧悅·玖宸項(xiàng)目正式開(kāi)放實(shí)景院子，住總·芳華里開(kāi)放實(shí)景園林及樣板間品鑒，華潤(rùn)臻云舉行C端博主見(jiàn)面會(huì)等等。

另一方面，調(diào)規(guī)也是近期開(kāi)發(fā)商們的重要?jiǎng)幼?，這在拿地之初、案名發(fā)布、有一定數(shù)量網(wǎng)簽等各時(shí)間段都有涉及。

就在9月8日，海淀永豐H地塊0132地塊項(xiàng)目方案公示，即保利建工嘉華天珺。調(diào)整后，該項(xiàng)目住宅樓棟數(shù)增至15棟，且朝向均為正南正北；邊戶(hù)房源數(shù)量增加，總戶(hù)數(shù)從420余套增加至488套，戶(hù)均建筑面積降至100平方米左右。

銷(xiāo)售端發(fā)力，有樓盤(pán)表示“每天都有銷(xiāo)售任務(wù)”

9月以來(lái)，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份陸續(xù)走訪(fǎng)了北京五環(huán)內(nèi)外多個(gè)新盤(pán)，一個(gè)比較明顯的感受是，五環(huán)外新房成交速度加快，五環(huán)內(nèi)看房客戶(hù)有所增多。

根據(jù)北京市人民政府官網(wǎng)相關(guān)案例，隨著新政松綁，部分家庭獲得了五環(huán)內(nèi)購(gòu)房資格，可以“向內(nèi)”進(jìn)行改善性置換。海淀區(qū)大鐘寺中介小陳介紹，8月帶看客戶(hù)增長(zhǎng)兩成，新增人群中，近一半是回頭客?！拔抑坝锌蛻?hù)需要先賣(mài)房騰資格才能買(mǎi)房，看房積極性有限。新政落地后，他們開(kāi)始再次活躍。”

這與前述央企開(kāi)發(fā)商的結(jié)論也相互印證。

北京隅·西頌是豐臺(tái)區(qū)四環(huán)外的在售新盤(pán)，均價(jià)8萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)向每經(jīng)記者表示，項(xiàng)目自4月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直賣(mài)得不錯(cuò)，基本一天能賣(mài)兩三套，周末客戶(hù)相對(duì)多一些，不少客戶(hù)現(xiàn)在的購(gòu)房周期是兩周左右。從她展示的部分信息看，8月下旬以來(lái)基本每天都有成交，她表示“其實(shí)每天都有銷(xiāo)售任務(wù)”。

根據(jù)這位置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法，近期來(lái)看房的客戶(hù)分成兩個(gè)類(lèi)型：一類(lèi)是清楚知道自己需要什么樣的房子；另一類(lèi)則是不清楚自己的需求，甚至還有全北京看房好幾年也沒(méi)有買(mǎi)成的。前者要求也比較高，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)如會(huì)所等方面都會(huì)比較關(guān)注。

對(duì)于這一點(diǎn)，數(shù)位營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)人士也表達(dá)了類(lèi)似看法。

京投發(fā)展森與天成項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)盛男此前就曾向包括每經(jīng)記者在內(nèi)的媒體表示，當(dāng)下市場(chǎng)客戶(hù)是“挑剔”的。建發(fā)金茂·觀宸營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人孫朝杰同樣認(rèn)為，現(xiàn)在的客戶(hù)尤其是改善型客戶(hù)，選購(gòu)房產(chǎn)開(kāi)始回歸居住屬性，關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志指出，產(chǎn)業(yè)與環(huán)境、配套、產(chǎn)品共同形成板塊價(jià)值提升的四要素，也是改善群體關(guān)注的四要素。

在采訪(fǎng)中，每經(jīng)記者了解到，會(huì)所和園林已是如今開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者“雙向奔赴”的一大重點(diǎn)，這從近期發(fā)布或加推新品的項(xiàng)目中也可窺知一二。

在紫京宸園那場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，園林是開(kāi)發(fā)商推介的重頭戲，占了相當(dāng)大的比例。會(huì)所方面，中建智地總經(jīng)理助理寧可曾介紹過(guò)，項(xiàng)目打造了約5700平方米的會(huì)所，規(guī)模與品質(zhì)對(duì)標(biāo)的是上海湯臣一品、北京霄云路8號(hào)等單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上的頂豪。

此外，如前述瀧悅·玖宸項(xiàng)目開(kāi)放實(shí)景院子，推介重點(diǎn)也是園林；而中建壹品則在元啟項(xiàng)目推出“全北京500萬(wàn)元總價(jià)段最高配會(huì)所”。

在看了中海麗金府、中建云境等數(shù)個(gè)改善型項(xiàng)目后，令購(gòu)房者張婷婷（化名）感慨的是，如今開(kāi)發(fā)商在會(huì)所和園林方面確實(shí)很下功夫，有些高端配置甚至已成常態(tài)。不過(guò)她更關(guān)注的點(diǎn)是，動(dòng)輒接近10元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)，到底能不能真正撐起后續(xù)多年的運(yùn)營(yíng)。

而對(duì)于這個(gè)“金九銀十”，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅判斷：“新政與‘金九銀十’銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)形成雙重助力，樓市熱度值得期待?！?/span>

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝