每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

本地市民供圖

“拿出10號樓，按照當前的市場均價13500元/平方米進行銷售，業(yè)主需在2026年3月31日前，完成10號樓90%的去化，即成功推薦并銷售80套。若目標達成，將證明市場銷售通路是可行的?！蔽錆h城建·云棲湖岸的業(yè)主代表在第四次溝通會上收到了這樣一張書面通知，并被告知，如果無法在規(guī)定期限內完成80套房的銷售任務，那么小區(qū)內黃金位置的7號、8號、9號、10號這4棟樓將繼續(xù)推進“安居運營”。

屆時，10號樓所有的已售房屋將“無條件退房”。而所謂的“安居運營”，業(yè)主吳女士1月29日在電話中對《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）解釋，就是開發(fā)商將這4棟樓打包出售給旗下安居公司，計劃改為長租公寓。

為何一個定位高端的住宅項目，在已經包含兩棟長租公寓的情況下，還要將中心位置的4棟住宅改造為長租公寓？又為何要與業(yè)主推銷賣房掛鉤？

業(yè)主背上賣房指標

位于武漢經開區(qū)沌口中心板塊的云棲湖岸，是定位純高端的改善樓盤。在2021年武漢第二場集中供地中，武漢城建集團以溢價率0.28%、樓面價10135元/平方米拿下該地塊。

低密度、一線臨湖，商業(yè)、休閑配套成熟，產業(yè)環(huán)伺，所有關鍵詞都指向這是一個高端品質項目。2022年9月，項目首開入市，精裝修備案均價達到23520元/平方米，創(chuàng)下彼時經開區(qū)備案價新高。

吳女士告訴每經記者：“我是2023年4月買的房，由于全款享受了一定折扣，最終折算單價是23500元/平方米，當時開發(fā)商做的宣傳就是經開區(qū)‘天花板’級別的高端樓盤?！?/span>

“產品也是按照高端打造的，約180平方米戶型，全是套房；一梯一戶，電梯間達到了9平方米?！彼a充說，售樓部還有兩個立牌，寫著好圈層、5A級好房，業(yè)主學歷人均985/211起步等。

圖片由業(yè)主提供

每經記者注意到，該小區(qū)最外圍兩棟樓目前已作為品牌長租公寓對外出租，并且開發(fā)商還計劃將小區(qū)中心位置的4棟樓用作“安居工程”。

憤怒的業(yè)主通過各種渠道投訴，但仍改變不了開發(fā)商的決定。

本文開頭一幕的賣房指標，則來自第四次溝通會。

由于業(yè)主們曾向開發(fā)商建議，如果不改成公寓，正常售賣，大家愿意協(xié)助賣房，卻被開發(fā)商口頭要求一個半月內賣完10號樓90%房源。當業(yè)主們提出要白紙黑字時，物業(yè)協(xié)助打印出了這份所謂的“方案”。

業(yè)主們認為，整個小區(qū)賣了三年，只有一棟樓達到了這一去化標準，很多銷售甚至一個月都開不了一單。

對此，每經記者于1月28日向武漢城建方面提出采訪要求，但遭婉拒。

公開資料顯示，人才安居是武漢市近年來的重要工作。根據武漢市人民政府官網轉載的一則報道《送百萬學子超級大禮包，經開區(qū)5200余套人才公寓三年免租》，2023年4月，在“2023年湖北省百萬大學生留鄂創(chuàng)業(yè)安居行動啟動儀式暨春季房交會”上，武漢城建·云棲湖岸等項目進行了現(xiàn)場推介，經開區(qū)將在省市優(yōu)惠政策的基礎上，以更大力度更多優(yōu)惠回饋高校畢業(yè)生和青年人才。

目前，云棲湖岸的“漢悅公寓”仍在穩(wěn)定運營中，大三居整租的月租金約2840元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信對每經記者表示：“開發(fā)商將未出售的新房轉為長租公寓或保障性租賃住房，這件事本身并沒有問題。初始登記后的新房產權屬于開發(fā)商，其依法享有對房產的使用收益和處分權?！?/span>

更希望“開發(fā)商認真賣房”

但如果上述4棟樓全部變?yōu)殚L租性質，據業(yè)主們粗略計算，小區(qū)將從原先宣傳的低密度變成高密度。由于4棟樓均以大戶型為主，而租賃有整租也有合租，這就意味著原先的一戶可能會變成3戶甚至4戶，當業(yè)主與租戶共享小區(qū)設施時，體感必然大打折扣。

因此，業(yè)主們更希望“開發(fā)商認真賣房”。

“其實我們對云棲湖岸比開發(fā)商有信心。”吳女士坦誠地說，“小區(qū)附近就是奧林匹克公園足球、體育中心，車位配比1:1.7，綠化面積也不錯，樓間距等各方面我們都是很滿意的”。

武漢經開區(qū)貝殼找房中介人員王勇則認為，此時開發(fā)商選擇售轉租，可能還是市場價格因素。

“價格太低了，最高曾去到2.5萬元/平方米左右，現(xiàn)在最低1.2萬元/平方米左右，你說怎么賣呢？”王勇坦言。

每經記者粗略比較發(fā)現(xiàn)，這4棟樓即便按照13500元/平方米均價對外銷售，與當時超過1萬元的樓面價相比，扣除精裝修成本，幾乎沒有利潤，甚至可能虧損。

在這樣的情況下，開發(fā)企業(yè)是否有權由售轉租？

“當前，各地都鼓勵收購存量商品房作為保障性住房，但很多開發(fā)商出于資金壓力并不愿意做。武漢城建作為國企，同樣面臨資金壓力，這其實不失為一種特殊的存量盤活嘗試，只是在工作方式上值得商榷，開發(fā)商無權要求業(yè)主幫賣房?！崩钣罴窝a充說。

“3月底之前銷售不達標，即便是業(yè)主賣出去的房子也要退回來?！眳桥勘硎緭鷳n。

“這是絕對不合理的。買房手續(xù)完成以后，產權就歸屬業(yè)主了，開發(fā)商不能以此作為談判的條件?！崩钣罴握J為。

如果在期限之前，10號樓產生了銷售，但銷量并未達到約定的80套，開發(fā)商發(fā)起“無條件退房”是否能夠實現(xiàn)？對此，每經記者咨詢了康德顧問團法律專家、上海市光明律師事務所俞海琪律師。

“‘無條件退房’承諾在實踐中潛藏著巨大風險。在房地產市場下行、開發(fā)商資金普遍承壓的背景下，此類承諾可能因開發(fā)商現(xiàn)金流短缺而無法兌現(xiàn)，導致退款遲延履行甚至履行不能。即便業(yè)主通過訴訟或仲裁獲得勝訴裁判，在進入執(zhí)行階段后，仍可能面臨開發(fā)商資產不足、其他債權人眾多等情形，導致債權執(zhí)行困難，權利無法及時實現(xiàn)?！庇岷ｇ髦赋?。

此外，俞海琪提示：“根據《中華人民共和國消費者權益保護法》，業(yè)主作為購房消費者，依法享有知情權、選擇權及公平交易權。消費者有權自主選擇經營者、商品品種或服務方式，并自主決定購買或不購買、接受或不接受相關服務。開發(fā)商如果在銷售前即明確公布部分樓棟將轉為長租公寓，多數(shù)購房者顯然不會選擇購買。開發(fā)商在購房交易完成后再行單方變更用途并作出上述安排，實質侵害了購房者的知情權、選擇權及公平交易權。”

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封面圖片來源：受訪者供圖