2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)站在“十四五”收官與“十五五”啟幕的關鍵節(jié)點，完成了從大規(guī)模增量擴張向存量提質(zhì)增效的深刻轉(zhuǎn)型。前11個月商品房銷售面積同比下降7.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑15.9%，行業(yè)風險釋放高峰已過，新模式構(gòu)建成為核心命題。

在這場結(jié)構(gòu)性重塑中，房地產(chǎn)行業(yè)在風險出清與模式轉(zhuǎn)型的雙重進程中持續(xù)調(diào)整，整體延續(xù)低迷態(tài)勢的同時，也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征。

··行業(yè)風險出清加速 債務考驗下的生存分化

過去一年，從市場基本面來看，全國房地產(chǎn)市場供需兩端均處于調(diào)整通道。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，全年重點30城二手住宅成交約174萬套，雖同比基本持平，但百城二手住宅價格累計下跌8.36%，價格調(diào)整已持續(xù)四年；新房市場則呈現(xiàn)“改善主導、區(qū)域分化”格局，30城120平方米以上改善型戶型成交占比持續(xù)提升，其中120-144平方米戶型占比超30%，北京、上海等核心城市高總價改善樓盤去化表現(xiàn)良好，但多數(shù)三四線城市仍面臨庫存高企壓力，50城商品房平均出清周期達22.2個月。

行業(yè)發(fā)展邏輯正加速從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升，在此背景下，債務風險化解與企業(yè)轉(zhuǎn)型構(gòu)成行業(yè)發(fā)展的核心主線。中指研究院統(tǒng)計顯示，全年已有21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化解債務規(guī)模達1.2萬億元，行業(yè)資產(chǎn)負債表得到實質(zhì)性修復，但風險出清節(jié)奏的差異進一步加劇了企業(yè)分化。2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)歷了深度的風險出清與格局重構(gòu)。

對于多數(shù)房企而言，境內(nèi)外債務集中到期帶來的資金壓力仍難以紓解，全年行業(yè)境內(nèi)外債務到期規(guī)模超7700億元，資本市場對房企信譽信用的敏感度持續(xù)提升，弱債務兌付成為房企最核心的生存考驗。

在此背景下，能否如期、足額完成債務兌付，不僅關乎企業(yè)自身的生存發(fā)展，更影響著中國房企在境內(nèi)外資本市場的整體信譽。眾多房企中，龍湖集團以一系列扎實的債務兌付動作，不僅穩(wěn)固了自身的市場信譽，更展現(xiàn)了頭部民營房企的責任與擔當。

精準施策  穿越債務周期

面對行業(yè)債務壓力，龍湖集團秉持高度自律的審慎態(tài)度，通過有序鋪排的債務兌付計劃，成功平穩(wěn)度過2025年債務高峰期，構(gòu)建起堅實的財務安全屏障。一系列關鍵兌付動作的落地，成為其穿越債務周期的核心支撐。

2025年，龍湖集團密集且順利地推進多筆債務兌付，實現(xiàn)公開市場債務兌付“零違約”。如在2025年12月初，龍湖提前結(jié)清總規(guī)模92.27億港元的五年期港幣銀團貸款，該筆貸款原到期日為12月21日，但自第三季度起龍湖集團便分階段推進剩余款項償還，最終提前完成兌付。進入2026年，龍湖又在開年便如期完成“21龍湖02”公司債券的本金與付息的兌付，涉及總金額約10.38億元。

回溯2025年全年，龍湖的債務兌付節(jié)奏清晰有序：1月提前行權回售“22龍湖01”“20龍湖02”合計39.775億元；3月至8月間，又先后如期兌付“20龍湖04”“22龍湖03”“22龍湖04”等多支債券，累計兌付金額超88億元。

而債券的順利兌付，源于龍湖集團持續(xù)的負債壓降與正向現(xiàn)金流支撐。自2023年起，龍湖就堅持用正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動業(yè)務增長，以安全穩(wěn)定的債務結(jié)構(gòu)構(gòu)建起可持續(xù)發(fā)展的基本盤。截至2025年上半年，龍湖集團已連續(xù)實現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

自2022年中以來，龍湖集團三年累計壓降有息負債超過400億元，財務指標持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)規(guī)劃，龍湖集團有息負債自2026年起每年還將凈減少約100億，負債規(guī)模將基本穩(wěn)定，無償債壓力，為可持續(xù)發(fā)展奠定了扎實基礎。

新加坡星展銀行評價指出，龍湖的資產(chǎn)負債表優(yōu)化進展順利，保留現(xiàn)金流和去庫存的策略有助于降低債務，海外銀團貸款的順利兌付標志著公司已妥善卸下房地產(chǎn)舊模式包袱?；葑u亦明確表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團貸款在內(nèi)的債務到期壓力將顯著減輕。

據(jù)悉，在完成“21龍湖02”兌付后，龍湖集團境內(nèi)信用債余額僅余約34億元，且到期時間分散：2026年3月到期1.47億元、5月到期15億元、8月到期10億元，2027年1月到期8億元。

多元業(yè)務協(xié)同  筑牢增長底盤

如果說財務穩(wěn)健是龍湖穿越周期的“壓艙石”，那么多元協(xié)同的業(yè)務布局則是其持續(xù)增長的“動力源”。龍湖以“一個龍湖”為核心戰(zhàn)略，推動開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務深度融合、彼此賦能，構(gòu)建起覆蓋全生命周期的城市空間服務生態(tài)，在存量時代打開了增長新空間。

在開發(fā)業(yè)務領域，龍湖聚焦高能級城市與改善型需求，以產(chǎn)品力構(gòu)筑核心競爭力。重慶御湖境、北京觀萃等標桿項目持續(xù)熱銷，其中北京觀萃作為全國首個“好房子”樣本，于社區(qū)主入口打造超1300㎡社區(qū)商業(yè)，最大限度豐富家門外的生活場景，提升了小區(qū)及周邊公共空間的價值，也因此收獲了市場端的認可，今年1-11月，北京觀萃的網(wǎng)簽套數(shù)、金額雙雙位列昌平區(qū)第1。

運營業(yè)務方面，龍湖已形成成熟的商業(yè)投資與長租公寓兩大核心板塊。2025年，武漢新榮天街、濟南西城天街等商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)，全年如期新增運營13座購物中心，截至年末累計運營商場已超百座，覆蓋全國26座城市，持續(xù)激發(fā)城市商業(yè)活力；長租公寓品牌“冠寓”全國開業(yè)房源超12.7萬間，出租率高達95.6%，通過改造閑置資產(chǎn)、政企合作等模式，成為存量資產(chǎn)盤活的標桿。

服務業(yè)務則實現(xiàn)快速擴張，龍湖智創(chuàng)生活不斷拓寬服務半徑，構(gòu)建高效的智慧空間服務體系，實現(xiàn)服務精準觸達，優(yōu)化業(yè)主服務體驗?！褒埡堉窃臁保瑧{借全業(yè)態(tài)開發(fā)運營經(jīng)驗、數(shù)字科技能力以及內(nèi)生式航道協(xié)同優(yōu)勢，持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)項目，助力全周期高質(zhì)量價值兌現(xiàn)。

多元業(yè)態(tài)的深度布局讓龍湖在行業(yè)新周期中不斷打開增長天花板。截至2025年上半年，龍湖集團由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)132.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營業(yè)收入的22.6%。四大經(jīng)營性業(yè)務航道在細分領域均保持領先身位，形成了“低杠桿、強運營、正現(xiàn)金流”的發(fā)展模式，依靠內(nèi)生動力實現(xiàn)業(yè)務“造血”自循環(huán)，為集團穿越周期提供了堅實的增長支撐。

站在2026年的時間節(jié)點回望，房地產(chǎn)行業(yè)的周期轉(zhuǎn)換已塵埃落定，高質(zhì)量發(fā)展成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。龍湖集團在2025年的行業(yè)調(diào)整期交出了一份穩(wěn)健的答卷，其以“安全優(yōu)先”的財務策略筑牢基本盤，以“多元協(xié)同”的經(jīng)營布局打造增長極，不僅實現(xiàn)了自身的平穩(wěn)發(fā)展，更為房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式提供了可借鑒的實踐樣本。

未來，隨著“十五五”規(guī)劃的推進，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來更深度的結(jié)構(gòu)性變革，而龍湖憑借其堅定的戰(zhàn)略定力、扎實的運營能力與穩(wěn)健的財務底盤，領跑行業(yè)轉(zhuǎn)型之路，將為城市發(fā)展與民生改善貢獻更多力量。