每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

近期，多地密集出臺住宅“限高令”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）注意到，今年5月1日，住建部新版《住宅項目規(guī)范》正式實施，備受關(guān)注的“限高”政策悄然落地。新建住宅建筑高度原則上不得超過80米（主要針對高層Ⅱ類住宅），按常規(guī)3米每層計算，約等于26層。

超高層住宅曾經(jīng)是國內(nèi)多個城市的“天際線符號”，在南方及中西部重點城市尤為集中。

12月10日，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受每經(jīng)記者微信采訪時表示，各地“限高令”的出臺與高層住宅火災(zāi)風險有直接關(guān)系。目前國內(nèi)主流消防云梯救援高度集中在30—50米，少數(shù)特種云梯能達到80米以上，但尚未普及。超高層住宅一旦發(fā)生火災(zāi)，從接到火警到現(xiàn)場布置好救援設(shè)備，（相比普通住宅）需要更長時間，各地“限高”政策可能更多是基于對超高層住宅的風險考量。

超高層住宅時代終結(jié)？

每經(jīng)記者注意到，過去幾年，超高層住宅在國內(nèi)呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。

公開資料顯示，截至去年11月，全國有高層民用建筑100多萬棟，超高層建筑（超過100米的建筑）5000余棟，總量居世界第一。

貝殼研究院2020年的《超高層住宅“畫像”》也可作為參考，重慶、武漢、成都、西安、長沙等超高層住宅小區(qū)數(shù)量位居前列。重慶以2200多棟排名首位，武漢以近1500棟排名第二。一線城市中，深圳超高層住宅最多，擁有近290座200米以上高樓。

比如，2024年入市的深業(yè)世紀山谷，住宅樓宇達到69層，高度達247米，單價超過9萬元/平方米；2023年入市的綠景白石洲一期推出3棟74層超高層住宅，高度達243米；2021年開盤的加福華爾登府邸，建筑總高度達到239米。

廣州的超高層住宅項目也數(shù)量可觀。據(jù)廣州本地媒體報道，最近五年間，廣州樓高40層及以上的新房住宅項目有40多個，近十年來推出的超百米超高層新房住宅項目超過100個。建筑高度達200米的居住項目在越秀、荔灣等區(qū)隨處可見。

“建筑高度超過80米的住宅項目，應(yīng)嚴格按照規(guī)定履行相關(guān)程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級消防救援部門意見。”深圳在今年10月發(fā)布的新規(guī)中如此表示。

但超高層住宅的問題遠不止消防安全。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進提到，超高層住宅的風險呈現(xiàn)“高度正相關(guān)”特征：救援高度受限，疏散時間過長，100米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，易造成踩踏或窒息風險。此外，超高層住宅還面臨維護成本高企的問題，以及高空墜物、燃氣泄漏、電梯故障等風險。

不過，每經(jīng)記者注意到，新規(guī)的落地也并非一刀切。比如北京采用“緩沖期+剛性標準”的執(zhí)行模式，給予2025年5月1日前取得用地批準的項目兩年過渡期，至2027年5月1日前未取得規(guī)劃許可證的項目，需嚴格按照80米限高執(zhí)行；深圳則規(guī)定政策發(fā)布前已完成規(guī)劃審批的項目，可按原規(guī)劃實施。

從拼層數(shù)到拼品質(zhì)

“當前政策通過限高80米、容積率控制、消防審查等手段，引導市場從‘規(guī)模競爭’轉(zhuǎn)向‘品質(zhì)競爭’，未來低密、小高層住宅將成為市場主流?！眹儡S進向每經(jīng)記者分析稱。

而隨著房子高度受到限制，對開發(fā)商的操盤能力也有了更高的要求。過去，開發(fā)商通過提高容積率、建造超高層來最大化土地收益。如今，容積率上限被嚴格控制在3.1，建筑高度不超過80米，這意味著可售面積大幅減少。

每經(jīng)記者注意到，今年8月，招商蛇口與華潤置地聯(lián)合體以86.4億元拿下深圳寶安中心區(qū)地塊，建筑最高高度被精準地設(shè)定在79.95米。按住宅層高不低于3米計算，預(yù)計該項目建成后的總層高不會超過26層。

在謝逸楓看來，各地住宅“限高令”的出臺，對樓市整體影響有限。政策最直接的影響，是開發(fā)商以后申報超高層建筑可能難度更大了，這就要求開發(fā)商打破過往“用高樓層換開發(fā)收益”的思維，未來開發(fā)的項目預(yù)計會以中高樓層為主。除了走品質(zhì)路線，提升產(chǎn)品附加值和使用率，可能是多數(shù)開發(fā)商的共同選擇。

與此同時，部分城市土地出讓低密化的趨勢已愈發(fā)明顯。

來源：土拍網(wǎng)

以蘇州為例，11月蘇州市區(qū)掛牌的6宗宅地，供應(yīng)占地面積17.03萬平方米，起拍總價33.81億元，容積率普遍較低，僅在1.02~1.6區(qū)間。

在嚴躍進看來，隨著各地“限高”政策的出臺，未來超高層住宅的供應(yīng)將明顯減少，而低密、小高層住宅的供應(yīng)將增加，這也要求開發(fā)商更注重低密度、高得房率的產(chǎn)品設(shè)計，調(diào)整開發(fā)策略，適應(yīng)政策要求。

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封面圖片來源：圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝