“8萬(wàn)元”預(yù)售價(jià)格監(jiān)管紅線(xiàn)之下，上半年，北京新建住宅市場(chǎng)成交主力逐漸從剛需轉(zhuǎn)向改善需求，成交單價(jià)5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米的中高端樓盤(pán)成為市場(chǎng)主力。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，7月份，北京新建住宅單價(jià)5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目占比高達(dá)40%，成為絕對(duì)主導(dǎo)。另外，鑒于今年北京成交的17宗可售住宅用地限售均價(jià)也在此范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這一價(jià)位的中高端盤(pán)將成為新建住宅市場(chǎng)的供需主力。

值得關(guān)注的是，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪(fǎng)獲悉，在房山，廣陽(yáng)郡九號(hào)等多個(gè)樓盤(pán)單價(jià)也進(jìn)入了“5萬(wàn)元+”時(shí)代，預(yù)計(jì)未來(lái)這一價(jià)位的競(jìng)品將增多，將進(jìn)一步加劇房企之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

五環(huán)成交均價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米

受到預(yù)售價(jià)格監(jiān)管影響，今年上半年北京新建住宅供應(yīng)極度低迷，不少房企均因達(dá)不到“理想定價(jià)”而放緩入市時(shí)間。

對(duì)已經(jīng)入市的新建住宅來(lái)說(shuō)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前北京二手房?jī)r(jià)格基本回調(diào)至春節(jié)前，成交量也持續(xù)低迷，相反，一手住宅市場(chǎng)一直較為穩(wěn)定，大部分項(xiàng)目依然比二手房性?xún)r(jià)比高。

即便如此，即使手持1000萬(wàn)元，在北京面臨的選擇依然不如想象中的充分。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，可以選擇的方向?yàn)榱h(huán)附近少量180平方米以上疊拼或洋房以及五環(huán)精裝大尺度三居或四居，后者顯然更具備投資價(jià)值。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年北京在售樓盤(pán)中，有98個(gè)項(xiàng)目成交總價(jià)水平為套均總價(jià)1000萬(wàn)元左右，六環(huán)外項(xiàng)目占據(jù)很大比例?？硕鸨本C(jī)構(gòu)高級(jí)分析師崔秀程表示，“北京五環(huán)沿線(xiàn)，目前商品住宅成交均價(jià)達(dá)到5.7萬(wàn)元/平方米，套均價(jià)已達(dá)到1100萬(wàn)元”。

無(wú)獨(dú)有偶，《證券日?qǐng)?bào)》記者探訪(fǎng)房山區(qū)樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，房山今年有多個(gè)項(xiàng)目步入單價(jià)“5萬(wàn)元+”時(shí)代。天恒·水岸壹號(hào)報(bào)價(jià)已達(dá)50000元/平方米，中糧·京西祥云一期對(duì)外報(bào)價(jià)已高達(dá)6萬(wàn)元/平方米。此外，位于西五環(huán)外，長(zhǎng)陽(yáng)良鄉(xiāng)大學(xué)城區(qū)域內(nèi)的萬(wàn)年廣陽(yáng)郡九號(hào)也在此售價(jià)范圍內(nèi)。在該項(xiàng)目售樓中心，記者了解到，該項(xiàng)目主力戶(hù)型為166平方米三居—220平方米四居，配有科技系統(tǒng)，屬于當(dāng)前北京市場(chǎng)上不多見(jiàn)的科技健康住宅，周邊有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院和公園等配套，包括臨近建設(shè)中的航天科技園區(qū)和中核科技園，據(jù)悉未來(lái)將有超過(guò)8萬(wàn)高收入和高學(xué)歷人群進(jìn)駐，區(qū)域未來(lái)具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入效應(yīng)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房山過(guò)去是一個(gè)偏剛需的市場(chǎng)，現(xiàn)在則有不少中高端項(xiàng)目開(kāi)始成交，未來(lái)可能會(huì)有一輪“補(bǔ)漲”。事實(shí)上，房山樓市的發(fā)展也折射出了北京今年上半年樓市走向。

中高端項(xiàng)目成主力

在北京樓市上一輪漲價(jià)過(guò)程中，不少剛需實(shí)際上已經(jīng)放棄了購(gòu)房欲望，整個(gè)市場(chǎng)向改善型需求轉(zhuǎn)移，換房人群成為這一批樓市交易的購(gòu)買(mǎi)主力。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，7月份，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1638套，成交面積130.78萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期成交套數(shù)減少11%，成交面積減少2%，同比去年同期成交套數(shù)、面積更是分別減少65%、51%，預(yù)計(jì)整個(gè)7月份成交情況也或?qū)?chuàng)下自2014年3月以來(lái)，41個(gè)月的歷史新低。

而從成交特征來(lái)看，在7月份成交當(dāng)中，單價(jià)5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目占比高達(dá)40%，成為絕對(duì)主導(dǎo)。與成交特征相同，雖然8月份預(yù)計(jì)入市的8個(gè)項(xiàng)目均未公布開(kāi)盤(pán)價(jià)格，但是從市場(chǎng)行情預(yù)估來(lái)看，其中招商·都會(huì)中心、亦莊金茂逸墅等6個(gè)項(xiàng)目售價(jià)或?qū)⑽挥?萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米區(qū)間段。

郭毅認(rèn)為，2016年7月份還是單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以下的住宅產(chǎn)品成交占主導(dǎo)，而隨著地王的“好鄰居”效應(yīng)的不斷發(fā)酵，使得大量同區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格均出現(xiàn)攀升，再加上今年預(yù)售價(jià)格“8萬(wàn)元/平方米”紅線(xiàn)的壓制，一升一壓兩相作用之下，5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米成了商品住宅市場(chǎng)的主力，而這一價(jià)格區(qū)間也正是當(dāng)下購(gòu)買(mǎi)意愿最為強(qiáng)烈，購(gòu)買(mǎi)能力最為堅(jiān)挺的改善型需求范圍。

更重要的是，在郭毅看來(lái)，在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當(dāng)中，7宗地塊限售均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米之間；而在掛牌期的13宗純商住宅用地當(dāng)中，限售價(jià)（含最高價(jià)）位于5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米區(qū)間的多達(dá)8宗。

郭毅表示，由此可以判定，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，5萬(wàn)元/平方米-8萬(wàn)元/平方米的中高端項(xiàng)目將成為商品住宅市場(chǎng)的供需主力。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 作者：王麗新

（原標(biāo)題：北京五環(huán)套均房?jī)r(jià)1100萬(wàn)元 新房成交均價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米）