每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門(mén)    

每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門(mén)

廈門(mén)島內(nèi)主城區(qū)寸土寸金。最近一次島內(nèi)土地出讓是在2013年12月30日，湖里區(qū)推出兩幅商住用地，其中一幅成為廈門(mén)歷史上單價(jià)地王，樓面價(jià)高達(dá)29935元/平方米。而按照2014年年初的廈門(mén)土地供地計(jì)劃，島內(nèi)土地將零出讓。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門(mén)市政府對(duì)于土地供應(yīng)節(jié)奏的有效控制，使得廈門(mén)成為存銷比最為健康的城市之一，廈門(mén)土地出讓目前仍然保持較高的熱度。廈門(mén)島外目前已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪土地的主戰(zhàn)場(chǎng)，在今年全國(guó)樓市整體遇冷背景下，這座房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲的城市，土地市場(chǎng)也熱鬧紛呈。

土地價(jià)格領(lǐng)先二線城市

廈門(mén)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，克而瑞廈門(mén)機(jī)構(gòu)首席分析師張子吉認(rèn)為，原因之一就是廈門(mén)土地供應(yīng)量少，尤其是島內(nèi)，整體樓面價(jià)節(jié)節(jié)攀升進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)信息整理廈門(mén)2012和2013年土地拍賣(mài)信息后發(fā)現(xiàn)，2012年廈門(mén)土地市場(chǎng)共出讓69幅地塊，但其中住宅用地僅12幅，占比17.6%且均分布在島外。

而2013年總供應(yīng)土地48宗，供應(yīng)總占地面積151萬(wàn)平方米，同比下降32%，其中住宅用地供應(yīng)共交14宗，而土地成交金額則達(dá)到266億元,同比上升76%。

這種供應(yīng)少的狀況在進(jìn)入2014年以后并沒(méi)有更大的變化，據(jù)張子吉介紹，今年以來(lái)廈門(mén)土地供應(yīng)23幅，其中商住地塊僅有8幅。“不過(guò)，與國(guó)內(nèi)其他二線城市相比，廈門(mén)土地供應(yīng)量仍然明顯偏小，這也是為什么廈門(mén)一個(gè)二線城市，房?jī)r(jià)卻直逼一線城市的原因。”

從近五年的廈門(mén)土地 （商住用地）價(jià)格走勢(shì)看，2010年廈門(mén)土地成交樓面價(jià)3616元/平方米（均價(jià)），而到今年均價(jià)已經(jīng)高達(dá)10687元/平方米，5年間漲了近2倍。這種價(jià)格水平，已經(jīng)遙遙領(lǐng)先國(guó)內(nèi)的其他二線城市。

此外，廈門(mén)近幾年的土地供應(yīng)幾乎都分布在廈門(mén)島外的集美、翔安、海滄和同安四區(qū)。不僅島內(nèi)土地出讓絕跡，廈門(mén)島外的住宅用地出讓也面臨“僧多粥少”的情況，而眼下匯聚在廈門(mén)的各路開(kāi)發(fā)商幾乎都要面臨土地儲(chǔ)備告罄的壓力。

即使在全國(guó)土地市場(chǎng)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響而多城遇冷情況下，廈門(mén)土地拍賣(mài)仍然地王頻出，島外地價(jià)也紛紛進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代。7月11日，保利地產(chǎn)以33.88億元競(jìng)得廈門(mén)同安區(qū)一幅商住地塊，樓面價(jià)10381.5元/平方米。8月7日，廈門(mén)海晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.18億元總價(jià)競(jìng)得翔安區(qū)2014XP04地塊，溢價(jià)57.93%，并以12634.15元/平方米的樓面價(jià)成為翔安新地王。

4年首現(xiàn)土地流拍

“有新地王作支撐，新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格肯定降不下來(lái)，而二手房?jī)r(jià)格也會(huì)看漲。”廈門(mén)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)郭忠宗如是認(rèn)為。

不過(guò)，2014年的廈門(mén)土地市場(chǎng)卻發(fā)生了4年來(lái)首次商住地塊流拍事件。8月7日，今年以來(lái)廈門(mén)最大出讓地塊，位于同安新城的2014TP02商住地塊，總建筑面積達(dá)到33.43萬(wàn)平方米，起拍叫價(jià)達(dá)到26.41億元，但只有兩家企業(yè)領(lǐng)牌入場(chǎng)。在拍賣(mài)開(kāi)始后，房企紋絲不動(dòng)，最終因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍。這背后原因既能展現(xiàn)房企的擔(dān)憂，也可看出政府的調(diào)控導(dǎo)向。

廈門(mén)城市年輪咨詢策劃公司董事長(zhǎng)張文彪對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前業(yè)界仍然看好廈門(mén)，廈門(mén)房?jī)r(jià)今后仍存在成本性向上動(dòng)力，但是大項(xiàng)目對(duì)企業(yè)資金需求壓力大。

有觀察人士發(fā)現(xiàn)，該流拍地塊原本是計(jì)劃于上月11日和保利地塊同時(shí)推出，后被取消。有觀點(diǎn)認(rèn)為，取消或因同時(shí)推出多個(gè)大面積項(xiàng)目存在一定壓力。而首幅地塊流拍也給廈門(mén)土地市場(chǎng)降了一次溫。

此次報(bào)名卻未舉牌的禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝曾透露，廈門(mén)土地資源非常寶貴，這幾年土地市場(chǎng)供應(yīng)量一直在減少，每次土地出讓競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，出讓門(mén)檻非常高，基本上是成交以后5天內(nèi)就要把地價(jià)交清，而且還要按成交價(jià)的10%交一筆保證金。門(mén)檻高了，企業(yè)一次性投入太大。

寸土寸金的廈門(mén)也不乏囤地現(xiàn)象。有消息顯示，去年8月，廈門(mén)市國(guó)土房產(chǎn)局約談了29家逾期未動(dòng)工地塊的用地單位，共涉及土地面積163.31公頃。其中：歷年公開(kāi)出讓經(jīng)營(yíng)性用地中逾期未動(dòng)工地塊18宗，涉及土地面積69.83公頃。研究廈門(mén)土地市場(chǎng)多年的資深業(yè)內(nèi)人士王崎也表示，目前廈門(mén)依然存在許多拿地年份久遠(yuǎn)還未開(kāi)發(fā)的土地。