每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜程鵬    

記者|陳榮浩 

編輯|程鵬 杜恒峰 校對(duì)|陳俊杰

3月2日，五礦地產(chǎn)有限公司與June Glory International Limited發(fā)布聯(lián)合公告，宣布公司股份將于3月3日下午4時(shí)起撤銷上市地位。

這也意味著，這家擁有“五礦”金字招牌的央企地產(chǎn)公司，即將告別其在港交所長達(dá)34年的上市歷程。

“五礦地產(chǎn)的私有化退市，反映了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷的深刻調(diào)整，即使擁有央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)下行周期中仍難以獨(dú)善其身。”日前，中國金融智庫特邀研究員余豐慧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，五礦地產(chǎn)在私有化退市后，可以通過一系列舉措去處理高負(fù)債的問題，包括但不限于債務(wù)重組、資產(chǎn)處置和引入戰(zhàn)略投資者等。

一場(chǎng)早有預(yù)兆的“分手”

其實(shí)，這場(chǎng)“分手”早有預(yù)兆。

2025年10月23日，五礦地產(chǎn)突然停牌，隨后公告控股股東中國五礦擬以每股1港元的價(jià)格提出私有化要約，總代價(jià)約12.76億港元。

為什么要私有化？五礦地產(chǎn)在此前公告中坦言：公司的股本融資能力有限且已失去上市平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

公開資料顯示，五礦地產(chǎn)自2009年以來未通過資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)融資，截至2025年10月停牌前，過去12個(gè)月的日平均交易量僅約44萬股，占無利害關(guān)系計(jì)劃股份數(shù)目約0.03%，流動(dòng)性近乎枯竭。

截至2025年10月停牌前，股價(jià)較歷史高點(diǎn)跌幅超九成，淪為低價(jià)股。

更關(guān)鍵的是，五礦地產(chǎn)的日子確實(shí)不好過。

據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2022年至2024年，公司連續(xù)三年陷入虧損，歸母凈利潤虧損約58.99億港元（2022年—2024年分別虧損13.62億港元、10.16億港元和35.21億港元）。截至2025年中期，凈負(fù)債率攀升至215.4%，財(cái)務(wù)壓力較大。

作為國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，五礦地產(chǎn)曾有過輝煌時(shí)刻。2021年，公司合約銷售額達(dá)到260億元高點(diǎn)，在央企地產(chǎn)陣營中頗具影響力。

但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，五礦地產(chǎn)的業(yè)績急轉(zhuǎn)直下。

2024年，時(shí)任董事會(huì)主席何劍波在年報(bào)中坦言，公司首先要確保“活下去”，把去庫存、防風(fēng)險(xiǎn)放在首位。

2025年上半年，五礦地產(chǎn)的頹勢(shì)依舊未能扭轉(zhuǎn)。據(jù)公司中期報(bào)告披露，綜合收入為19.76億港元，同比下降60.7%，歸母凈利潤虧損約5.85億港元。

有意思的是，五礦地產(chǎn)在虧損的同時(shí)，毛利率卻在提升。2025年上半年的毛利率回升至11.32%，同比上升3.85個(gè)百分點(diǎn)。

在余豐慧看來，五礦地產(chǎn)完成私有化退市后，能夠幫助公司擺脫公開市場(chǎng)的壓力，專注于內(nèi)部重組與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，以求在未來重新獲得競(jìng)爭力。同時(shí)，這也有助于避免因股價(jià)持續(xù)下跌而引發(fā)的融資困難及可能的退市風(fēng)險(xiǎn)。

一盤遲到了十年的大棋

五礦地產(chǎn)的私有化，遠(yuǎn)不止是一家上市公司的退市，也是中國五礦集團(tuán)內(nèi)部一盤大棋的關(guān)鍵一步。

這一切要追溯到2015年。當(dāng)時(shí)，兩大央企中國五礦與中冶集團(tuán)實(shí)施戰(zhàn)略重組，但重組完成后長達(dá)十年的時(shí)間里，同屬一家的兩大地產(chǎn)平臺(tái)五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)卻一直各自獨(dú)立運(yùn)營，形成了“雙平臺(tái)”格局。

這種“兄弟競(jìng)爭”的局面在行業(yè)上行周期問題不大，但在下行周期中就變成了資源浪費(fèi)和內(nèi)耗。

2025年12月8日，這只懸了近十年的“靴子”終于落地。中國中冶宣布出售包括中冶置業(yè)在內(nèi)的多家公司股權(quán)給中國五礦或其指定主體，交易總價(jià)高達(dá)606.76億元。其中，中冶置業(yè)100%股權(quán)及關(guān)聯(lián)債權(quán)以312.36億元的價(jià)格出售給五礦地產(chǎn)控股。

這意味著，兩大地產(chǎn)平臺(tái)的實(shí)質(zhì)性合并正式啟動(dòng)。

合并后的五礦地產(chǎn)將躍升為千億元級(jí)別資產(chǎn)體量，成為真正的“地產(chǎn)航母”。

截至2025年上半年，五礦地產(chǎn)資產(chǎn)總額約359.1億元，中冶置業(yè)資產(chǎn)總計(jì)807.55億元，兩者合并資產(chǎn)規(guī)模超1160億元。

2025年11月，五礦地產(chǎn)完成人事調(diào)整，戴鵬宇接任執(zhí)行董事、董事會(huì)代理主席，成為公司新掌門人，此次私有化完成后，其將全面主導(dǎo)公司與中冶置業(yè)的整合及扭虧工作。

這位“少壯派”接手后，兩塊虧損資產(chǎn)如何整合？1+1能否大于2？這些都是戴鵬宇必須回答的問題。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，五礦地產(chǎn)正在嘗試轉(zhuǎn)型。2025年中期報(bào)告首次將物業(yè)管理業(yè)務(wù)作為獨(dú)立板塊單列披露，顯示出公司正逐步推進(jìn)輕資產(chǎn)化與城市綜合服務(wù)方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

物業(yè)管理和專業(yè)建筑業(yè)務(wù)在2025年上半年分別實(shí)現(xiàn)11.3%和111.5%的收入增長，但非地產(chǎn)板塊合計(jì)貢獻(xiàn)僅占營收的11.8%，難以扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)開發(fā)下滑的頹勢(shì)。

而從行業(yè)視角看，五礦地產(chǎn)的私有化并非孤例。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年10月中旬，年內(nèi)于港股市場(chǎng)退市的內(nèi)資企業(yè)已達(dá)45家，其中包括大悅城地產(chǎn)、北京建設(shè)在內(nèi)，共有11家企業(yè)為主動(dòng)私有化。

與早期出于困境退出的被動(dòng)退市不同，近年來港股私有化多是企業(yè)的主動(dòng)選擇。面對(duì)港股市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房板塊估值普遍偏低、融資功能減弱的現(xiàn)實(shí)，主動(dòng)退市成為釋放股東價(jià)值、減少管理成本、提升決策效率的理性選擇。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向記者分析稱，五礦地產(chǎn)的“1港元私有化”不是終點(diǎn)，而是把風(fēng)險(xiǎn)從資本市場(chǎng)“隔離”到集團(tuán)內(nèi)部的第一步；能否真正活下來，取決于退市后能否用央企資源+市場(chǎng)化手段完成資產(chǎn)負(fù)債表“大清洗”。如果成功，它將成為本輪地產(chǎn)危機(jī)中“央企版”風(fēng)險(xiǎn)出清的標(biāo)準(zhǔn)模板；若失敗，則證明即便是央企，也無法逆周期扛住高杠桿的終極代價(jià)。

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