每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

沉寂已久的商辦市場迎來了重大利好。

1月15日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，介紹貨幣金融政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展成效，并答記者問。會上，央行新聞發(fā)言人、副行長鄒瀾表示，將會同金融監(jiān)管總局，將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%。

對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，此次調(diào)整一方面是由于各地普遍面臨在售商業(yè)用房庫存高企、去化周期高企的問題；另一方面則是因?yàn)樵谑蹘齑嫒セy度大，導(dǎo)致已供應(yīng)土地和在建項(xiàng)目開發(fā)難度大，疊加二手商業(yè)用房價格跌幅較大，由此導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)價格跌幅更大，對整體物業(yè)價值的保持以及企業(yè)資金鏈好轉(zhuǎn)等不利。

商業(yè)用房購房貸款首付下調(diào)至30％

為推動商辦市場去庫存，不少城市已經(jīng)出臺多項(xiàng)支持政策。

如武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對購買商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬元購房補(bǔ)貼；上海則允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。

中指研究院分析指出，未來，預(yù)計(jì)更多城市落實(shí)商辦市場去庫存政策，除了盤活閑置用房外，優(yōu)化商辦限購政策，促進(jìn)交易活躍或也是重要一項(xiàng)。

但需注意的是，此前大多數(shù)城市均執(zhí)行較高的商業(yè)用房首付要求，通常為50%，部分銀行或特定項(xiàng)目甚至設(shè)定為60%或更高。而此次央行發(fā)布的政策屬于全國性調(diào)整，將商業(yè)用房購房貸款的最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%。

“近年來，隨著租賃市場崛起，熱點(diǎn)城市機(jī)構(gòu)或個人投資者投資商辦并轉(zhuǎn)做長租公寓、酒店式公寓等長短租結(jié)合的產(chǎn)品，意愿明顯增強(qiáng)，案例也有所增加?！崩钣罴伪硎尽?/span>

以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025年深圳新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴(kuò)大3.8%，不僅增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，而且連續(xù)兩年增長；二手房非住宅成交占比為17.5%，同比擴(kuò)大2%，達(dá)到2012年以來次高值。

根據(jù)深圳貝殼研究院院長肖小平的研究，這一成交特征的形成，主要是因?yàn)椴簧僦脴I(yè)者對租售比較高的產(chǎn)品越來越青睞，而非住宅產(chǎn)品剛好對接上了這種需求，特別是地段優(yōu)越、配套成熟的小戶型公寓。

“此次統(tǒng)一下調(diào)商業(yè)用房購房貸款的最低首付比例，直接降低了購買商業(yè)用房的門檻，有助于促進(jìn)商辦市場新的活躍度。央行加大對商辦用房的支持力度，也是支持去庫存的具體表現(xiàn)，表明中央及監(jiān)管部門對商辦項(xiàng)目去庫存的重視程度在提升。”中指研究院表示。

李宇嘉也指出，此舉不僅有利于激活置業(yè)需求，從而盤活二手掛牌或在售存量，也有利于盤活存量做保障性租賃住房或長租公寓，并且可以從金融角度支持存量物業(yè)盤活改造，間接來看有助于REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的發(fā)展壯大。

政策仍有發(fā)力空間

鄒瀾表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確，2026年要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢需要，人民銀行將先行推出兩方面政策措施。一方面是下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點(diǎn)，提高銀行重點(diǎn)領(lǐng)域信貸投放的積極性；另一方面是完善結(jié)構(gòu)性工具并加大支持力度，進(jìn)一步助力經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型優(yōu)化。

據(jù)悉，2024年6月，央行創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，發(fā)放對象為21家全國性金融機(jī)構(gòu)，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，利率為1.75%；2025年5月，央行下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點(diǎn)?！氨敬卧俣认抡{(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點(diǎn)，意味著保障性住房再貸款利率將降至1.25%?！敝兄秆芯吭罕硎?，“將進(jìn)一步支持地方國企收購存量商品房用于保障性住房，加速收購節(jié)奏，在增加保障性住房供給的同時，進(jìn)一步改善市場供求關(guān)系”。

對于外界普遍關(guān)注的降息降準(zhǔn)問題，當(dāng)天的發(fā)布會也明確“從今年看還有一定的空間”。而根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2025年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.07%。

“央行從外部約束和內(nèi)部約束兩個方面明確了今年降息仍有空間，或意味著2026年房貸利率存在下調(diào)預(yù)期。”中指研究院表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，降低購房成本依然是促進(jìn)購房需求釋放的重要舉措之一，未來若有更多政策落地協(xié)同發(fā)力，或?qū)Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大作用，如給予貸款貼息、降低中介費(fèi)率、加大房貸利息抵扣個人所得稅額度等。

“整體來看，本次央行釋放多項(xiàng)政策利好，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將發(fā)揮積極作用。”中指研究院分析指出，結(jié)合2025年底以來監(jiān)管部門釋放的一系列政策信號，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”措施正在落地，預(yù)計(jì)未來政策仍有發(fā)力空間。

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