每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤    

元旦假期第二天，上海的天氣終于告別陰雨，迎來(lái)萬(wàn)里晴空，各大售樓處門口看房的車輛也多了起來(lái)。

家住浦東新區(qū)東方體育中心附近的陳阿伯是福建人，近期正琢磨著將手中一套184平方米的洋房出售置換。趁著假期，他和兒子兒媳一同驅(qū)車來(lái)到前灘南板塊看房。

“價(jià)格越來(lái)越低，心里慌，又不知道哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)置換更合適。舊的舍不得賣，畢竟價(jià)格上遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到心里預(yù)期。”2026年1月2日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）在陸家嘴集團(tuán)開(kāi)發(fā)的前灘濱江道項(xiàng)目遇到了正在看房的陳阿伯一行人。

不同于此前新盤動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的認(rèn)籌金門檻，前灘濱江道可謂低姿態(tài)入市——不僅認(rèn)籌金為50萬(wàn)元，項(xiàng)目均價(jià)也定在了11.65萬(wàn)元/平方米。即便如此，一番實(shí)地看房后，陳阿伯還是決定“再等等”。

多項(xiàng)利好政策元旦生效

每經(jīng)記者注意到，小長(zhǎng)假期間，上海樓市供銷兩端同步發(fā)力，市區(qū)和郊區(qū)均有樓盤入市。

1月1日當(dāng)天，靜安區(qū)內(nèi)環(huán)的譽(yù)靜安項(xiàng)目二批次啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，均價(jià)為12萬(wàn)元/平方米；閔行區(qū)的象嶼天譽(yù)蘭香項(xiàng)目啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)，備案均價(jià)約8萬(wàn)元/平方米。

同日，閔行區(qū)保利都匯和煦項(xiàng)目開(kāi)盤推出144套房源，備案均價(jià)69888元/平方米。截至發(fā)稿，項(xiàng)目公司發(fā)布公告，宣布取消公證搖號(hào)開(kāi)盤的銷售方式。

閔行區(qū)莘莊板塊的安高海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。安居客數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目首日認(rèn)購(gòu)30組，認(rèn)購(gòu)率僅為44%，首推房源68套，備案均價(jià)約82590元/平方米，認(rèn)購(gòu)截止時(shí)間為1月4日。

與新房入市潮相呼應(yīng)的是，多重購(gòu)房利好政策于元旦當(dāng)日起正式落地，從稅費(fèi)和信貸層面為購(gòu)房者減負(fù)。

稅費(fèi)方面，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

信貸方面，存量公積金貸款利率以及存量商業(yè)貸款利率同步調(diào)整。具體調(diào)整為：首套住房5年以下（含5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率從2.775%降至2.525%，5年以上利率從3.325%降至3.075%。

對(duì)于2025年5月8日以前發(fā)放的個(gè)人住房公積金存量貸款，利率調(diào)整從2026年1月1日開(kāi)始執(zhí)行，無(wú)需借款人申請(qǐng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，政策措施持續(xù)支持購(gòu)房需求，增值稅減稅政策將有效減輕房東售房負(fù)擔(dān)，直接降低二手房出售的增值稅納稅成本。對(duì)于因稅費(fèi)成本較高而猶豫的房東來(lái)說(shuō)，可能會(huì)提高其房屋掛牌出售的積極性。

從置換角度看，這將有利于促進(jìn)大戶型新房項(xiàng)目的去庫(kù)存。反過(guò)來(lái)也啟示各地，要結(jié)合此次增值稅減稅政策和各地“以舊換新”政策，促進(jìn)置換需求和改善型購(gòu)房需求的釋放，真正和各地2026年去庫(kù)存工作有力結(jié)合。

“在實(shí)踐過(guò)程中，政策也會(huì)間接影響購(gòu)房者。一是過(guò)去此類稅費(fèi)往往需要讓購(gòu)房者承擔(dān)。現(xiàn)在此類稅費(fèi)減少，自然也使得買家的購(gòu)房成本降低。二是從房東角度看，若稅費(fèi)減少了，那么掛牌房源的議價(jià)空間也會(huì)增大，此時(shí)購(gòu)房者能以更優(yōu)惠的價(jià)格認(rèn)購(gòu)。”

主動(dòng)降低認(rèn)籌金門檻

2025年12月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)集中發(fā)出一批上市新房清單，4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)推出384套房源，上市面積達(dá)57048平方米，總貨值約39.5億元，分布于浦東、閔行、奉賢和青浦四個(gè)區(qū)域，為樓市開(kāi)年注入新活力。

前灘濱江道是4個(gè)項(xiàng)目中的一個(gè)，首次開(kāi)盤推出122套房源，戶型面積涵蓋89—152平方米，均價(jià)11.65萬(wàn)元/平方米，為本批次價(jià)格最高。該項(xiàng)目臨近黃浦江，高區(qū)部分有較好江景視野，周邊綠化覆蓋率高。

這一板塊的樓市熱度早有先例。去年8月，前灘公館推出最后一期房源，此前該項(xiàng)目5次開(kāi)盤均在當(dāng)日售罄，其中4次由于認(rèn)購(gòu)人數(shù)過(guò)多而觸發(fā)積分制。

陳阿伯一家此前在前灘公館認(rèn)購(gòu)了一套184平方米洋房，價(jià)格約12.47萬(wàn)元/平方米，合同約定今年年底交房，“當(dāng)時(shí)200多套房子，500多個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)”。

陳阿伯說(shuō)：“他們（兒子兒媳）目標(biāo)很明確，只看前灘附近的新房，要能看到江景。”

據(jù)他們介紹：“既為了投資，也用于自住。從投資屬性來(lái)看，稀缺性很重要。如果不帶江景，我們現(xiàn)有的房子已足夠住，不需要置換了。”

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)小王介紹，自預(yù)售許可證通過(guò)后，售樓處已累計(jì)接待1500余組客戶到訪，預(yù)計(jì)元旦假期結(jié)束后正式啟動(dòng)認(rèn)籌，1月18日左右開(kāi)盤。相較于此前部分新盤動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的認(rèn)籌金要求，前灘濱江道僅設(shè)置50萬(wàn)元認(rèn)籌金門檻。

“中小戶型的房源不多，開(kāi)盤應(yīng)該不愁賣，大戶型估計(jì)去化慢一些。”小王直言，近期市場(chǎng)觀望情緒較濃，購(gòu)房沖動(dòng)性消費(fèi)減少，公司無(wú)法保證新項(xiàng)目能復(fù)制去年前灘公館當(dāng)日售罄的盛況，降低認(rèn)籌金門檻正是為了讓更多意向客戶有機(jī)會(huì)參與認(rèn)籌。

（聲明：文章內(nèi)容和數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|劉頌輝

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|何小桃

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