每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜張益銘    

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)除了考慮價(jià)格漲跌，還有一項(xiàng)重要指標(biāo)：租金收益率，也被稱為房屋租售比。

據(jù)多家房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2025年11月，全國(guó)重點(diǎn)城市掛牌房屋的租金收益率同比小幅提升，達(dá)到約2.23%，深圳、重慶及南京等城市的掛牌租金收益率環(huán)比上漲，二線城市中，武漢、成都和重慶的掛牌租金收益率在2.7%以上。

當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)大于租金變化時(shí)，租金收益率呈現(xiàn)平緩且持續(xù)上升的趨勢(shì)。相較于同時(shí)期國(guó)有大行一年期存款利率1.1%，三年期1.55%，買(mǎi)房出租的收益率則更加可觀。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，上海二手住宅成交2.05萬(wàn)套，環(huán)比增加22.45%，出現(xiàn)年度交易量的第三高點(diǎn)。其中，一些區(qū)域配套成熟、總價(jià)低、租金收益率在2%以上的小區(qū)交易量高。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦12月18日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者文字采訪時(shí)表示，市中心的小戶型二手房交易量高，原因在于樓市調(diào)整過(guò)程中，租金收益率已開(kāi)始逐步高于定期存款利率。

上海市徐匯區(qū)武康路一處房產(chǎn)中介門(mén)店 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

有小區(qū)租金收益率超4%

住房租金收益率是房屋出租收益與房屋總價(jià)值之間的比率，比率越高，說(shuō)明房子的投資回報(bào)越高。

以記者在上海市徐匯區(qū)武康路看的一套二手房為例，總價(jià)400萬(wàn)元，戶型面積40.85平方米，一室一廳，在二手房平臺(tái)的掛牌租金為6000元/月。按照年租金計(jì)算，這套二手房的租金收益率約為1.8%。如果購(gòu)買(mǎi)這套二手房，買(mǎi)家與房東各自承擔(dān)自己的稅費(fèi)。

在貝殼找房平臺(tái)上，浦東新區(qū)世博板塊上鋼六村一套40.29平方米的二手房，掛牌單價(jià)為41698元/平方米，總價(jià)從原先的175萬(wàn)元降至168萬(wàn)元。而同小區(qū)同戶型的房源租金在4300元/月，租金收益率達(dá)到約3.1%。

南京市建鄴區(qū)油坊橋板塊安置房的租金收益率更高，蓮花新城北苑一套80.92平方米的三室一廳房源，半年內(nèi)調(diào)價(jià)兩次，掛牌價(jià)格下降至93萬(wàn)元，而它同戶型的房源對(duì)外租金約在3200元/月，租金收益率達(dá)到4.1%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化、專業(yè)化程度和租住產(chǎn)品品質(zhì)有所提升，疊加住房租賃市場(chǎng)的剛性需求支撐，租金調(diào)整幅度相對(duì)平緩，重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比持續(xù)提升。2025年11月，重點(diǎn)50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.23%，較2023年初低點(diǎn)提高0.25個(gè)百分點(diǎn)，住房租賃投資回報(bào)進(jìn)一步改善。

當(dāng)房屋租金收益率超過(guò)銀行存款利率，需要買(mǎi)個(gè)小面積的市區(qū)老房子收租嗎？市場(chǎng)有人正在用腳投票。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)平臺(tái)顯示，11月份，工作日的網(wǎng)簽量基本在500套以上，到雙休日至少有1天網(wǎng)簽過(guò)千套，市場(chǎng)交易較為活躍。

盧文曦介紹，在市場(chǎng)交易熱點(diǎn)方面，二手住宅以低總價(jià)產(chǎn)品為絕對(duì)主力，并且這一特征在11月得到充分表現(xiàn)?？們r(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)的房源占比大約70%，占比達(dá)到年內(nèi)新高，而此前比例通常只在60%~64%波動(dòng)。從交易量比較高的小區(qū)來(lái)看，老公房（由政府、國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位投資興建的住宅）、郊區(qū)動(dòng)遷配套房和限價(jià)房是交易熱點(diǎn)。

上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根就通過(guò)文字向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出成交量大幅上升特點(diǎn)，環(huán)比10月上漲超20%，成交量企穩(wěn)信號(hào)明顯。不少自住需求的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房?jī)r(jià)已到相對(duì)低位，風(fēng)險(xiǎn)可承受，選擇趁機(jī)上車(chē)。同時(shí)，剛需房源租售比明顯提升，對(duì)于投資客戶而言也是較好的入手時(shí)機(jī)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2025年11月，深圳二手房成交共計(jì)錄得5762套，自2月錄得低點(diǎn)后，市場(chǎng)成交量已連續(xù)9個(gè)月維持在5000套以上，成交量的持續(xù)穩(wěn)定，有助于緩和市場(chǎng)情緒，為后續(xù)房?jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定提供支撐。

從區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，11月，龍崗、福田、羅湖、南山、寶安和龍華六區(qū)仍是深圳二手房的成交主力區(qū)域，合計(jì)占比達(dá)到92.3%，反映出市場(chǎng)交易高度集中于配套成熟、供應(yīng)充足的城區(qū)。

今年前11個(gè)月，重慶二手房成交量占比持續(xù)攀升，累計(jì)成交量幾乎與去年全年持平。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，重慶二手房成交9249套，環(huán)比上漲19%，成交面積97.43萬(wàn)平方米；成交均價(jià)為10429元/平方米，同比下降0.8%。價(jià)格成為市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的重要因素，成交量排名靠前的板塊，均價(jià)普遍較低。買(mǎi)家首選樓齡10年內(nèi)的房源，對(duì)樓齡11年~15年的大型成熟社區(qū)情有獨(dú)鐘。

政策推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展

“目前，部分房?jī)r(jià)下跌的地區(qū)，租金收益率已接近2%，雖不算高，但相較于存款已具有一定吸引力。抑制投機(jī)的同時(shí)，不應(yīng)否定其合理的投資屬性?！苯?，上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院教授朱寧在公開(kāi)場(chǎng)合發(fā)言表示。

朱寧認(rèn)為，2016年提出的“房住不炒”，“住”側(cè)重消費(fèi)屬性，“炒”指的是投機(jī)。但房地產(chǎn)同樣具備投資屬性，如同國(guó)債、股票一樣，它具有基本面價(jià)值，即通過(guò)出租產(chǎn)生收益。

“十四五”時(shí)期，住房租賃市場(chǎng)由快速發(fā)展階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，“租購(gòu)并舉”住房制度的建設(shè)持續(xù)深化，供應(yīng)端強(qiáng)調(diào)以保障性租賃住房為抓手，解決住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，針對(duì)保租房籌集方式和資金支持均出臺(tái)多項(xiàng)政策。

2025年7月21日，我國(guó)首部專門(mén)規(guī)范住房租賃活動(dòng)的《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式公布，自2025年9月15日起施行。這份文件的出臺(tái)對(duì)于規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度都具有重大意義，并將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要組成部分。

《條例》明確，鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。鼓勵(lì)出租人和承租人依法建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，在《條例》的規(guī)范下，租賃市場(chǎng)進(jìn)入“機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)化升級(jí)、金融化助力”的新階段。58安居客數(shù)據(jù)顯示，11月份，重點(diǎn)城市的掛牌租金收益率表現(xiàn)存在差異。深圳、重慶及南京等城市的掛牌租金收益率環(huán)比上漲，二線城市中，武漢、成都和重慶的掛牌租金收益率保持在2.7%以上。

“一方面，臨近年末，租賃市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)淡，掛牌租金出現(xiàn)季節(jié)性回落。另一方面，年末同樣是二手房市場(chǎng)的交易淡季，掛牌價(jià)格上漲動(dòng)力不足。”58安居客數(shù)據(jù)顯示，11月，北京、上海的掛牌租金收益率維持在2%左右，呈小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)。深圳、重慶及南京等城市的掛牌租金收益率環(huán)比上漲，不過(guò)推動(dòng)收益率上升的因素各不相同。

2025年，深圳在經(jīng)歷掛牌租金緩慢下降后，年末的掛牌價(jià)格有所回升；重慶和南京則是由于二手房掛牌價(jià)格下跌，帶動(dòng)掛牌租金收益率小幅上揚(yáng)。

值得注意的是，盡管在房?jī)r(jià)下調(diào)的背景下，重點(diǎn)城市租金收益率有所提高，但房屋租金也在回調(diào)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年前11個(gè)月50城住宅租金累計(jì)跌幅達(dá)到3.04%，3月起租金連續(xù)下跌。11月，50城住宅平均租金為34.4元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

從城市漲跌幅來(lái)看，前11個(gè)月，僅烏魯木齊住宅平均租金累計(jì)上漲，漲幅為0.76%。下跌城市中，溫州、三亞、南京、?？诘?個(gè)城市累計(jì)跌幅在5%以上，杭州、嘉興、長(zhǎng)沙、福州等19個(gè)城市累計(jì)跌幅在3%~5%，昆明、佛山、長(zhǎng)春、廣州等20個(gè)城市累計(jì)跌幅在1%~3%，銀川、東莞、西寧累計(jì)跌幅在1%以內(nèi)。

分梯隊(duì)來(lái)看，各線城市住宅平均租金均下跌，一線城市租金累計(jì)跌幅相對(duì)較小。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2025年1至11月，一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌2.06%，跌幅較2024年同期收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均租金累計(jì)下跌3.66%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌2.65%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝