每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

上市5年，上坤地產(chǎn)（06900.HK）只披露了3次年報。

經(jīng)過長期停牌“休眠”后，2025年10月27日9時，港交所正式取消上坤地產(chǎn)上市地位。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進10月26日晚間通過微信對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析：“上坤地產(chǎn)在市場上行期曾經(jīng)也是一匹“黑馬”，如今“黑馬”退市，反映了市場調(diào)整下企業(yè)的分化。這些企業(yè)近幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場影響力下降，投資拿地、銷售動作幾乎停止，說明了企業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)方面的萎縮?！?/p>

上市之初已現(xiàn)乏力

2020年11月17日，上坤地產(chǎn)成功上市。在當(dāng)時的行業(yè)趨勢下，加大聯(lián)合開發(fā)力度是眾多房企擴張的選擇，但由此也產(chǎn)生了非控股權(quán)益占比較大、利潤分薄等結(jié)果。

截至2020年12月31日，上坤地產(chǎn)應(yīng)占合約銷售金額約126.6億元，2021年為145.9億元，各項指標(biāo)仍然處于上行通道，但營收指標(biāo)增速僅1.8%，已現(xiàn)乏力。

圖表：Choice

從Choice平臺圖表可見，上市之后的2020年，上坤地產(chǎn)凈利潤達到了近年來最高點，約8.9億元，同比增長超過30%，但隨后就出現(xiàn)了快速下降。2021年凈利潤為5.8億元，2022年由盈轉(zhuǎn)虧，為-22.43億元?；2023年上半年凈虧損大幅縮小，此后再無公開財務(wù)信息。

值得注意的是，2021年的房地產(chǎn)市場已有調(diào)控收緊的苗頭，但上坤地產(chǎn)仍在繼續(xù)擴張：一季度新增土儲24幅，其中11宗通過收并購的合作方式斬獲，彼時銷售與利潤雙降的趨勢還未完全顯露。

但2021年下半年，調(diào)控開始加碼、預(yù)售監(jiān)管資金收緊，房企現(xiàn)金流壓力開始顯現(xiàn)。上坤地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率由2021年的85.9%上升到2022年的224.1%，現(xiàn)金短債比為0.2倍，剔除預(yù)售款項后的資產(chǎn)負債比率80.8%。

到2023年上半年，上坤地產(chǎn)僅實現(xiàn)收入9.12億元。由于長期停牌后遲遲不見復(fù)牌，已經(jīng)觸發(fā)了港交所18個月停牌紅線。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，退市房企可劃分為三類：第一類是債務(wù)違約和爆雷型企業(yè)；第二類是戰(zhàn)略收縮型，很多地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)多年虧損，也未新增土儲，本身就說明地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨萎縮狀態(tài)，這個時候退市可以給母公司整合資源提供機會；第三類是邊緣化的中小房企，市場競爭能力弱，上市并未對規(guī)模擴張?zhí)峁┲巍?/p>

仍在努力“留下來”

“做不到上海30強，絕不走出上?！?，上坤地產(chǎn)創(chuàng)始人朱靜曾不止一次表示。

誕生于2009年的上坤集團，其實是房地產(chǎn)行業(yè)的“初生牛犢”。

2016年，恰逢上海樓市整體交易量價齊升。上坤地產(chǎn)陸續(xù)拿出上坤紅樹灣、上坤旭輝墅、新城·上坤樾山等多個優(yōu)質(zhì)項目，快速實現(xiàn)了目標(biāo)——上海30強。

根據(jù)克而瑞2016年發(fā)布的上海房企銷售排行榜，上坤地產(chǎn)以55.33億元流量金額位列上海房企第30名，實現(xiàn)從百強開外到TOP30的快速突破。

此后，上坤地產(chǎn)開啟了全國布局。根據(jù)其“3+X”戰(zhàn)略，依托上海，做透長三角、進入珠三角，培育布局長江中游、中原，尋機突破山東半島及成渝城市群。

根據(jù)克而瑞當(dāng)時的判斷，截至2021年中，上坤地產(chǎn)共擁有約702.8萬平方米土地儲備，其中權(quán)益土儲建面達到514.9萬平方米。若按照企業(yè)2021年的銷售去化速度推算，可滿足其3～4年去化需求。

這意味著，如果市場沒有進一步調(diào)整，那么上坤地產(chǎn)憑借當(dāng)時的土儲，是能夠銷售到2025年的。

如何看待“黑馬”退市？嚴(yán)躍進認(rèn)為：“首先，這是資本市場的正常調(diào)整，不必過于夸大；其次，對于企業(yè)來說，退市后還是要保持既有經(jīng)營，尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)和內(nèi)部管理，需要繼續(xù)維持穩(wěn)??；退市以后，對于股東和投資者還是要做好信息溝通，確保企業(yè)的穩(wěn)定?！?/p>

目前，上坤地產(chǎn)已被法院列為限制高消費企業(yè)，不過朱靜仍然在努力“留下來”。2025年上半年度經(jīng)營會上，公司提出了“適者生存、勢在人為”，并表示下半年將堅持盤活存量、提升質(zhì)量、創(chuàng)造價值的思路，保交付、穩(wěn)經(jīng)營。

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