每經(jīng)評(píng)論員 陳夢(mèng)妤

日前，國(guó)家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》。其中，放松外資購(gòu)房限制的相關(guān)政策調(diào)整引發(fā)外界關(guān)注，市場(chǎng)上出現(xiàn)擔(dān)憂“熱錢炒房”的聲音。

市場(chǎng)擔(dān)憂主要來(lái)自這份文件透露的兩點(diǎn)內(nèi)容：一是便利境外個(gè)人境內(nèi)購(gòu)房結(jié)匯支付，將在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實(shí)施的港澳居民購(gòu)房結(jié)匯支付便利推廣至全國(guó)；二是縮減資本項(xiàng)目外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣在境內(nèi)支付使用的負(fù)面清單，取消不得用于購(gòu)買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。

這意味著，困擾境外購(gòu)房者十多年的“付款難題”得到了解決。

從個(gè)人端看，新規(guī)之前，如果有境外購(gòu)房者想購(gòu)買境內(nèi)的房子，需要先拿到購(gòu)房備案證明才能去銀行結(jié)匯支付首付，但國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商通常要求先收到首付款才肯辦理備案。而按照新規(guī)，境外購(gòu)房者無(wú)需等待購(gòu)房備案證明，只需憑購(gòu)房合同或協(xié)議，就可先行辦理結(jié)匯和支付手續(xù)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)再將購(gòu)房備案證明補(bǔ)交給銀行，便可以完成整個(gè)流程的閉環(huán)。

從企業(yè)端看，新規(guī)之后，企業(yè)可以更靈活地決定其外匯資金的使用方向，除了購(gòu)買辦公用房、員工宿舍等經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，還可以進(jìn)行基于自身發(fā)展策略的商業(yè)地產(chǎn)投資，這對(duì)盤活存量資產(chǎn)來(lái)說(shuō)意義重大。

事實(shí)上，對(duì)于這次政策調(diào)整，官方給出了十分明確的定調(diào)：近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)宏觀調(diào)控措施已優(yōu)化調(diào)整?；诖?，相關(guān)外匯管理措施有必要加以優(yōu)化調(diào)整，以適應(yīng)新形勢(shì)新要求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

這一政策實(shí)質(zhì)是精準(zhǔn)激活市場(chǎng)需求的工具，而非住宅炒作的信號(hào)。享受這一政策便利的前提，依舊是境外個(gè)人需要符合房地產(chǎn)主管部門和各地購(gòu)房資格條件。

目前，北京、上海等核心城市的購(gòu)房資格等約束仍未放松。以上海為例，外環(huán)外雖取消限購(gòu)套數(shù)，但外環(huán)內(nèi)仍執(zhí)行滬籍家庭2套、非滬籍1套的限購(gòu)政策；北京、深圳等城市亦通過(guò)社保年限、戶籍等條件設(shè)立限購(gòu)門檻。

今年下半年，全國(guó)多個(gè)城市優(yōu)化購(gòu)房政策，涵蓋公積金制度優(yōu)化、“好房子”建設(shè)推進(jìn)、住房保障加強(qiáng)等多個(gè)維度，重點(diǎn)惠及新市民、多子女家庭等剛性需求群體；而外資購(gòu)房政策則瞄準(zhǔn)境外個(gè)人自住需求。內(nèi)外資差異化調(diào)控，既避免市場(chǎng)過(guò)熱，又滿足多元化需求。

從整體來(lái)看，這種“松綁+約束”的組合拳，體現(xiàn)出調(diào)控日益精細(xì)化、精準(zhǔn)化。樓市調(diào)控的目標(biāo)，始終是穩(wěn)定市場(chǎng)而非刺激投機(jī)。在政策松綁的邊界，“房住不炒”仍是剛性約束。

更重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性顯著減弱，外資難以通過(guò)短期買賣獲利，熱錢炒作土壤已經(jīng)消失。政策本質(zhì)是便利結(jié)匯支付，而非放松購(gòu)房準(zhǔn)入。

外資買房限制放寬是樓市調(diào)控工具箱中的一項(xiàng)精準(zhǔn)措施，其核心目標(biāo)在于優(yōu)化跨境資金管理、滿足合理住房需求。在“房住不炒”總基調(diào)下，政策通過(guò)限購(gòu)約束、用途監(jiān)管、供需調(diào)節(jié)等多重機(jī)制，確保外資有序進(jìn)入市場(chǎng)。

政策托舉之下的“金九銀十”，正以一種新面貌將樓市推向真正回歸居住屬性的高質(zhì)量發(fā)展之路。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)原創(chuàng)