信貸政策邊際持續(xù)收緊的背景下，加強回款與現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)行業(yè)最好的措施。一直以來，中梁積極降負債，不斷提升回款質(zhì)量及持續(xù)加強應(yīng)收賬款管控保持穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)。據(jù)悉，中梁今年已提前完成全年回款目標，為后續(xù)經(jīng)營發(fā)展提供充足的現(xiàn)金流支撐。

事實上，今年以來，中梁積極擁抱行業(yè)變化，繼續(xù)將公司考核標準從簽約銷售調(diào)整為銷售回款，并持續(xù)保持85%的較高回款率。突出的回款成績背后離不開中梁穩(wěn)步增長的銷售額。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，中梁累計實現(xiàn)銷售金額達1433億元，同比增長10%，完成全年銷售目標的80%，并繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)20強。

堅守匠心 產(chǎn)品備受市場認可

對于房企來說，不管行業(yè)背景如何轉(zhuǎn)變，最大的堅守還在于回歸產(chǎn)品。行業(yè)新周期之下，中梁之所以實現(xiàn)銷售額及回款的持續(xù)增長，帶動現(xiàn)金流保持充裕，根本原因還在于企業(yè)對于產(chǎn)品力的持續(xù)提升。

在產(chǎn)品端，基于對當(dāng)下居住需求的深入洞悉及未來居住趨勢的精準研判，中梁產(chǎn)品體系經(jīng)歷了從1.0到3.0，再到目前4.0的升級迭代，持續(xù)滿足客戶對未來生活的美好期待。剛剛迎來發(fā)布一周年的4.0產(chǎn)品，是中梁基于后疫情時代消費者需求的變化，從“場景迭代”、“健康探索”、“智慧賦能”三大維度出發(fā)，以“9+N社區(qū)美好模塊”為樣本，完成了113個專項提升，囊括上千個細節(jié)點，為客戶帶來未來美好生活的極致體驗。

今年3月，中梁還發(fā)布“品質(zhì)耕心美好”的全新品牌主張，聚焦“企業(yè)優(yōu)、產(chǎn)品美、服務(wù)好、公益善”四大維度，旨在通過關(guān)于產(chǎn)品和服務(wù)的動作傳達，打造好產(chǎn)品，樹立好口碑。在此指引下，持續(xù)推動“星海、云璟、鎏金”三大產(chǎn)品系全國范圍內(nèi)的落地，并制定“鍛造計劃”，從建造流程、材質(zhì)選擇、規(guī)范管理等多環(huán)節(jié)打造一套完善的品質(zhì)管控體系，通過五大專項行動、三大基礎(chǔ)系統(tǒng)，促進品質(zhì)落地，夯實工程管理。

產(chǎn)品硬實力之外，中梁還持續(xù)強化軟服務(wù)水平。2021年，中梁從“共創(chuàng)價值”再出發(fā)，用品質(zhì)“耕心”美好，以“薈心”煥新服務(wù)，通過“薈心”售后服務(wù)5步法、“薈享”雙平臺線上服務(wù)、“薈鄰”生活節(jié)、“薈家”房屋保修服務(wù)四大板塊，搭建360°全周期客戶服務(wù)體系——薈心服務(wù)，以新的服務(wù)價值，創(chuàng)造“心”的理想生活。

財務(wù)穩(wěn)健 持續(xù)進階穿越周期

近期，中梁接連獲得國際評級機構(gòu)標普和惠譽先后確認的長期發(fā)行人信用評級“B+”，評級表現(xiàn)優(yōu)于同期行業(yè)其他企業(yè)。

標普在報告中肯定了中梁在不斷變化的市場條件下展示的風(fēng)險管理能力和執(zhí)行能力，并表示，中梁的經(jīng)營規(guī)模和項目執(zhí)行能力使之能夠相對從容地應(yīng)對復(fù)雜的經(jīng)營環(huán)境。截至2021年6月，該公司擁有土地儲備4200萬平方米，足夠2.5年的開發(fā)，在壓力情景下，它可以進一步壓縮土地預(yù)算。同時，標普還指出，中梁展現(xiàn)出了應(yīng)對變化的市場環(huán)境的風(fēng)險管理能力和執(zhí)行能力。其內(nèi)生現(xiàn)金流足夠覆蓋今年的到期債券，還利用市場窗口機會在9月份發(fā)行了一筆2億美元的綠色債券，提高了流動性水平。

惠譽則在報告中表示，在資本市場波動影響下，中梁的財務(wù)靈活性雖有所下降，但預(yù)計在未來九個月內(nèi)，中梁的現(xiàn)金余額和內(nèi)部資源足以償還集中到期的美元資本市場債務(wù)。

良好的評級背后離不開中梁主動進行美元債管理、積極降杠桿等措施。據(jù)悉，依托良好的現(xiàn)金流管理以及充足的資金，中梁三季度以來持續(xù)回購及償還美元債。2021年11月19日，中梁發(fā)布公告，累計本金總額達9947.2萬美元的2021年11月票據(jù)已被注銷，并已將總額等于2021年11月票據(jù)的到期未償還本金及應(yīng)計利息的資金匯出至受托人，用于到期時償還該等款項。值得一提的是，待完成該筆優(yōu)先票據(jù)贖回注銷后，中梁在今年底之前已無其他重大債務(wù)到期。

此外，除積極贖回今年的票據(jù)外，中梁目前已購回2022年1月票據(jù)累計本金總額達2181萬美元，占該票據(jù)初始發(fā)行本金總額約8.72%；已購回2022年5月票據(jù)累計本金總額達700萬美元，占該票據(jù)初始發(fā)行本金總額約2.33%；已購回2022年7月票據(jù)累計本金總額達1550萬美元，占該票據(jù)初始發(fā)行本金總額約3.44%。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)變幻莫測，評級下調(diào)、銷售回款不暢、債務(wù)壓力等各種不利因素交叉，成為行業(yè)優(yōu)勝劣汰的指標。而在行業(yè)低谷中，誰擁有更厚安全氣墊，誰才能實現(xiàn)軟著陸。而從目前中梁穩(wěn)健的銷售回款及財務(wù)狀況來看，其安全健康、可持續(xù)的基本面為穿越周期打下了堅實基礎(chǔ)。

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