每經(jīng)編輯｜鄭直    

優(yōu)質(zhì)學(xué)位房，是房產(chǎn)價(jià)值金字塔頂端一般的存在。房產(chǎn)對(duì)應(yīng)學(xué)位有任何風(fēng)吹草動(dòng)，都是業(yè)主們關(guān)注的重點(diǎn)。

近期，原本屬于深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)一類(lèi)學(xué)位的部分小區(qū)，突然被降為了三類(lèi)學(xué)位，入學(xué)積分直降10分，這讓不少持有同類(lèi)型物業(yè)的業(yè)主有點(diǎn)“慌”。

每經(jīng)小編（ID：nbdnews）注意到，“被降級(jí)”的小區(qū)，房?jī)r(jià)基本都在10元/平方米以上。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

就在這些小區(qū)的家長(zhǎng)們著急交涉時(shí)，一場(chǎng)意外的風(fēng)波卻發(fā)生了，這是怎么回事？

深高南學(xué)位風(fēng)波：8個(gè)小區(qū)被降分

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)報(bào)道，為了讓孩子能順利入讀“名校”，家長(zhǎng)Z女士提前2年購(gòu)入屬于深圳高級(jí)中學(xué)（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“深高”）學(xué)區(qū)房范圍的安華小區(qū)。

福田教育局學(xué)位劃分圖

據(jù)她介紹，她在購(gòu)房時(shí)清楚地在福田區(qū)教育局官方看到消息，安華小區(qū)屬于深高學(xué)區(qū)范疇。為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，她還與同小區(qū)的其他業(yè)主核實(shí)過(guò)深高學(xué)區(qū)房認(rèn)定的情況，確定申請(qǐng)積分入學(xué)認(rèn)定是沒(méi)有問(wèn)題才安心入手。

然而在2020年5月29日下午，Z女士卻在在申請(qǐng)學(xué)位截止的最后時(shí)間，收到了令她意想不到的結(jié)果——“初審不通過(guò)”。

從Z女士申請(qǐng)入學(xué)的系統(tǒng)中除了顯示“初審不通過(guò)”外，還赫然寫(xiě)著“第一類(lèi)要求住宅用途商品房，請(qǐng)出示住宅用途商品房相關(guān)證明”。

這讓Z女士非常詫異，明明自己的小區(qū)在福田教育局官網(wǎng)上有被劃分為深高的學(xué)區(qū)范圍，為何卻突然發(fā)生變數(shù)？

遇到同樣情況不止Z女士，當(dāng)時(shí)有8個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也同樣遇到了同樣的情況，包括泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、財(cái)富廣場(chǎng)、泰然公寓、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區(qū)。

每經(jīng)小編（ID：nbdnews）根據(jù)在鏈家網(wǎng)上查詢(xún)了這些小區(qū)二手房房?jī)r(jià)，其每平米價(jià)格在10萬(wàn)元~13萬(wàn)元之間。

公開(kāi)信息顯示，深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)日前將泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、財(cái)富廣場(chǎng)、泰然小區(qū)、安華小區(qū)、杭鋼大廈、有色大廈8個(gè)小區(qū)的入學(xué)積分由第一類(lèi)（80分）降至成第三類(lèi)（70分）。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

據(jù)深高校方透露，今年初一計(jì)劃招收630人，而實(shí)際申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)1000人。”因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，入學(xué)積分至少需要94分才有可能入選，突然降分基本等于在入學(xué)名單里直接剔除了這8個(gè)小區(qū)業(yè)主的孩子，對(duì)于抱著入讀深高而斥巨資的家長(zhǎng)而言，這樣的調(diào)整更是巨大的打擊。

土地性質(zhì)和房屋用途是焦點(diǎn)

而引發(fā)“深高南學(xué)位房”風(fēng)波的主要原因，則是土地用途、房屋用途的不明確。

 

此次被降級(jí)的幾個(gè)小區(qū)中，一些小區(qū)的土地用途是商業(yè)辦公用地或者工業(yè)用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍。

涉事小區(qū)住宅房本上用途情況有多種表述 圖片來(lái)源：深圳大件事

信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮指出，事件背后的核心問(wèn)題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)公寓是明確不授予學(xué)位的，但是實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商亂用“公寓”概念，同時(shí)相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有做一個(gè)統(tǒng)一的概念定義，導(dǎo)致圍繞這種單身公寓的性質(zhì)發(fā)生了爭(zhēng)議。

此外，一些地塊性質(zhì)上并非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在，連資深從業(yè)人士也只能稱(chēng)之為“歷史遺留問(wèn)題”。

據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》2019年修訂版本：

關(guān)于目前市場(chǎng)中常出現(xiàn)的“公寓”，如“學(xué)生公寓、專(zhuān)家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商務(wù)公寓”等分類(lèi)的說(shuō)明：城市用地分類(lèi)主要依據(jù)土地實(shí)際使用用途來(lái)界定，對(duì)于以各種政策用途、服務(wù)人群來(lái)分類(lèi)，以及市場(chǎng)上出現(xiàn)的種類(lèi)繁多的各種廣告用語(yǔ)中的“公寓”應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行研究判斷。

而此前前往福田區(qū)國(guó)土局維權(quán)的家長(zhǎng)表示，他們的訴求就是要“同類(lèi)同權(quán)，“我們都屬于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅，不應(yīng)該被無(wú)緣無(wú)故扣掉10分。”

深圳市規(guī)劃和自然資源局回應(yīng)被盜傳聞

在學(xué)區(qū)房等級(jí)的劃分中，認(rèn)定房產(chǎn)的土地用途及房屋用途是最為關(guān)鍵的問(wèn)題。

涉及到被降分的8個(gè)小區(qū)業(yè)主們近日要求深圳市規(guī)劃與自然資源局出具小區(qū)房產(chǎn)性質(zhì)、用途的說(shuō)明函，這時(shí)卻傳出“國(guó)土局進(jìn)小偷了，資料被盜”的傳聞。

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，4日晚間，深圳坊間傳聞“深高南學(xué)位風(fēng)波進(jìn)展：國(guó)土局昨晚進(jìn)小偷了”。

網(wǎng)傳截圖

6月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局官方公眾號(hào)發(fā)文回應(yīng)：

經(jīng)核查6月3日晚上8:00左右，有兩名某廣場(chǎng)業(yè)主擅入該局福田管理局八樓辦公室，經(jīng)初步核查，未有任何資料丟失。目前公安機(jī)關(guān)已介入調(diào)查。

福田區(qū)教育局介入

僅三個(gè)小區(qū)恢復(fù)一類(lèi)學(xué)位

5月29日，初審結(jié)果公布后，家長(zhǎng)們也迅速向福田區(qū)教育局反饋了這一情況。

有家長(zhǎng)表示，當(dāng)日下午，福田區(qū)教育局、深高南校區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人及學(xué)生家長(zhǎng)代表進(jìn)行了初步溝通，暫時(shí)將網(wǎng)上審核狀態(tài)一欄“初審不通過(guò)”的狀態(tài)修改為“待初審”。

圖片來(lái)源：深圳大件事

據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，在經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主與教育局、學(xué)校的多次溝通后，最新消息顯示：

泰安軒、泰康軒與竹園小區(qū)屬于住宅性質(zhì)，入學(xué)仍然按一類(lèi)招生標(biāo)準(zhǔn)；

泰然公寓、財(cái)富廣場(chǎng)、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區(qū)因?yàn)橥恋匦再|(zhì)屬于非居住用地，只能按特殊性質(zhì)房產(chǎn)申報(bào)，也就是基礎(chǔ)分降為三類(lèi)。

目前5個(gè)被“降級(jí)”的小區(qū)家長(zhǎng)已經(jīng)收到重選學(xué)校短信通知。

深圳推行“大學(xué)區(qū)”

目前，深圳市有6個(gè)行政區(qū)推行“大學(xué)區(qū)”。

所謂“大學(xué)區(qū)”，簡(jiǎn)而言之就是多校劃片的學(xué)位申請(qǐng)辦法，即：住房在大學(xué)區(qū)內(nèi)，家長(zhǎng)可以不受地段限制申請(qǐng)大學(xué)區(qū)內(nèi)的任一一所或者多所學(xué)校。這就意味著，一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所學(xué)校，其房產(chǎn)不再直接掛鉤某所學(xué)校的學(xué)位。

原來(lái)的學(xué)位供應(yīng)從“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，變成“一個(gè)蘿卜N個(gè)坑”。同一套學(xué)區(qū)房，可能分到名校，也可能分到普通學(xué)校。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

值得注意的是，深圳“大學(xué)區(qū)”政策的基礎(chǔ)是入學(xué)積分制度，而非電腦隨機(jī)派位。即：按志愿次序和積分高低，依次錄取。

深圳各區(qū)教育部門(mén)對(duì)于“大學(xué)區(qū)”的劃分原則趨于一致，充分考慮各校的實(shí)際條件，在便利學(xué)生就近入學(xué)的前提下，按照學(xué)校辦學(xué)水平相近和區(qū)域統(tǒng)籌的原則進(jìn)行劃定。

此外，據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，福田、羅湖、南山、坪山等區(qū)“大學(xué)區(qū)”和“共享學(xué)區(qū)”共存。

以福田區(qū)為例，從2017年開(kāi)始，在福田南片區(qū)（福田小學(xué)、福南小學(xué)、南華實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部3所學(xué)校招生區(qū)域）試點(diǎn)共享學(xué)區(qū)招生制度；2020年，福田區(qū)實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)梅香學(xué)校初中部與梅山中學(xué)試點(diǎn)共享學(xué)區(qū)；福田區(qū)實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)梅香學(xué)校小學(xué)部與梅園小學(xué)、梅林小學(xué)試點(diǎn)分享學(xué)區(qū)招生制度。

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