文/王博涵

一路求穩(wěn)的禹洲地產(chǎn)，完成了今年上半年的“軟著陸”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，禹洲累計(jì)合約銷售金額為人民幣284.7億元，同比上升32.47%，合約銷售去化率為65%。

全國(guó)人大代表、禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人及董事局主席林龍安表示，今年上半年我們完成近285億元合約銷售，同比增加約33%，完成了年初預(yù)定的670億的合約銷售額的43%，去年同期是完成全年銷售的38%，所以我們今年下半年會(huì)加快推貨節(jié)奏。

下半年，禹洲的推盤量達(dá)800億，也就是說，只需完成50%的去化率就可以達(dá)到全年的目標(biāo)。

整體來看，禹洲今年的“半年考”業(yè)績(jī)誠(chéng)意滿滿，能充分讓資本市場(chǎng)看到禹洲地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

銷售額增長(zhǎng)32.5%重倉(cāng)長(zhǎng)三角保溢價(jià)

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，禹洲地產(chǎn)累計(jì)合約銷售金額為284.7億元，較2018年同期增加32.5%。合約銷售面積185.3萬平方米，較2018年同期增加17.4%。

物業(yè)銷售收入上升，除了物業(yè)交付面積的增加外，平均售價(jià)上升也是一項(xiàng)重要因素。

數(shù)據(jù)顯示，上半年禹洲的合約銷售均價(jià)為15366元/平方米，較2018年同期的13623元/平方米有所提升，報(bào)告期內(nèi)交付及確認(rèn)銷售的物業(yè)平均售價(jià)為12662元/平方米，也較2018年同期上升0.7%，這意味著其市場(chǎng)溢價(jià)能力在逐步提高。

而這背后，在禹洲地產(chǎn)的布局中，能支撐價(jià)格的長(zhǎng)三角區(qū)域，仍然是禹洲地產(chǎn)合約銷售金額的主力軍。

而在上半年的成績(jī)單中，上海、南京、合肥、蘇州等11個(gè)城市也比較給力，貢獻(xiàn)合約銷售金額196.6億元，占總合約銷售金額的69.04%。

另外海西經(jīng)濟(jì)區(qū)作為禹洲地產(chǎn)的發(fā)源地，對(duì)合約銷售金額的貢獻(xiàn)度一直僅次于長(zhǎng)三角區(qū)域，報(bào)告期內(nèi)，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)合約銷售金額43.2億元，占總合約銷售金額的15.18%。廈門、福州、泉州、漳州及龍巖均取得不錯(cuò)的表現(xiàn)，其中，坐落于福州海西硅谷的朗廷灣，開盤半個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄，名震榕城。

回顧2019年上半年，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.4億元，較2018年同期增長(zhǎng)25.9%。營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)主要源于物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)該部分收入113.03億元，較2018年同期增長(zhǎng)26%，占營(yíng)業(yè)收入的97.12%。毛利潤(rùn)方面，禹洲實(shí)現(xiàn)31.4億元，較2018年同期增長(zhǎng)7.8%，歸屬于母公司股東的利潤(rùn)16.4億元，較2018年同期增長(zhǎng)23.2%。凈利潤(rùn)率16.4%，較2018末增加1.1個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)金流充裕財(cái)務(wù)杠桿維持低位

經(jīng)營(yíng)之外，從財(cái)務(wù)的趨穩(wěn)操作可以看出禹洲頗注重公司運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。

2019年上半年，禹洲地產(chǎn)的凈負(fù)債率72.7%，較2018年上升5.7個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于長(zhǎng)期借款較2018年末增加53.9%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所提升。但與億翰智庫(kù)YH50房企的平均凈負(fù)債率相比，禹洲地產(chǎn)最近三年的財(cái)務(wù)杠桿一直處于同行同級(jí)別企業(yè)卓越水平。

數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)貨幣資金389.3億元，較2018年同期增加了32.9%，現(xiàn)金短債比2.9，覆蓋短期債務(wù)將近3倍，短期內(nèi)沒有償債壓力，現(xiàn)金流充裕。

禹洲地產(chǎn)表示，凈負(fù)債比例也是嚴(yán)格控制在72%到73%的水平，上漲的幅度并不高。總的來看公司還是秉承著以往的慣例，以穩(wěn)健為主。

2019上半年，禹洲拓展多元化融資渠道，采用審慎財(cái)務(wù)政策，致力于平衡財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及降低資金成本。期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)通過境外融資渠道共籌得15億美元的海外優(yōu)先票據(jù)；為保持融資渠道多元化及靈活性，禹洲今年與中國(guó)工商銀行簽約，納入工行總行級(jí)客戶名單，開啟銀企戰(zhàn)略合作。且截至2019年6月30日，本集團(tuán)成功發(fā)行總額為人民幣35億元的五年期公司債，錄得加權(quán)平均融資成本為7.47%。

年銷670億無難度2020年沖擊千億

資本層面認(rèn)可度和融資渠道的優(yōu)化，不能忽略的一個(gè)觸因是華僑城。

林龍安表示，華僑城入股禹洲之后，資本層面上對(duì)禹洲高度認(rèn)可。我們穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的方式，得到了華僑城的高度認(rèn)可，也支撐著我們未來和他們戰(zhàn)略合作層面的落地。

但不只于此，華僑城的介入也將拓展禹洲的業(yè)務(wù)邊界。例如華僑城比較成功的文旅產(chǎn)業(yè)，禹洲就會(huì)緊密合作。“通過發(fā)揮各自所長(zhǎng)，我們現(xiàn)在希望能在一線和二線的核心城市落地一些項(xiàng)目。”林龍安表示。

可以看到，在2019年上半年，禹洲重點(diǎn)分析核心的一二線城市人口、GDP、未來發(fā)展趨勢(shì)等指標(biāo)，在北京、上海、青島、鄭州、佛山等城市獲取了14幅地塊，其中9幅地塊以底價(jià)或低溢價(jià)摘牌，其中13幅位于現(xiàn)有已進(jìn)入的一二線城市，這也說明禹洲一直保持著審慎、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度增加土地儲(chǔ)備，適時(shí)合理地調(diào)整投資的節(jié)奏。

“禹洲上半年抓住了投資窗口，在一季度拿了一些地，下半年，禹洲會(huì)多條途徑并舉，不局限于公開市場(chǎng)的招拍掛，還會(huì)在收并購(gòu)，城市更新，產(chǎn)業(yè)勾地上拓寬渠道。”禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁許珂表示。

而對(duì)于下半年的銷售，禹洲地產(chǎn)的合約銷售是四六開，新貨和舊貨對(duì)比八二開。由于禹洲的整個(gè)推貨量在800億左右，按保守去化率，其完成670億的全年銷售目標(biāo)，沒有難度。

林龍安指出，禹洲計(jì)劃在2020年做到千億規(guī)模的合約銷售之后，繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，并同時(shí)努力提升整體的盈利水平，未來3—5年，爭(zhēng)取核心利潤(rùn)率能沖到前20。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）