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每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 姚治宇

花樣年運作已久的彩生活并表萬象美一案終于落定。2月28日，花樣年控股集團有限公司與彩生活服務集團有限公司聯(lián)合宣布，在彩生活與花樣年的特別股東大會上，彩生活向花樣年收購深圳市幸福萬象投資合伙企業(yè)100%受益權(quán)及萬象美管理有限公司100%股權(quán)的議案獲通過，標志著彩生活將正式并表萬象美。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從花樣年方面了解到，并表后萬象美將會是整個花樣年物業(yè)平臺中的一個細分品牌，其項目形態(tài)將拆分為住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，分別交由花樣年旗下兩公司接管。住宅物業(yè)部分交給了開元國際（已被彩生活收購），商業(yè)物業(yè)部分則交給了美易家。

至于花樣年方面是否考慮將旗下上市平臺進行整合，對方表示，花樣年傾向于整合并以多品牌細分業(yè)態(tài)（住宅、商辦、工廠、機場、學校、科研園區(qū)等）全覆蓋的態(tài)勢進行布局。

萬象美并表始末

花樣年收購萬達物業(yè)（即更名前的萬象美）這樁交易早在2016年8月就已經(jīng)完成。彼時花樣年聯(lián)合深圳市幸福萬象投資合伙企業(yè)和深圳前海嘉年投資基金管理有限公司組成的“花樣年物業(yè)”，以20億元的價格正式完成對萬達物業(yè)管理公司100%股份的收購，但花樣年一直以基金持有，并未并入其財務報表。

未并表的一個重要原因在于，萬達物業(yè)被收購時處于嚴重虧損狀態(tài)，而花樣年對于其經(jīng)營指標設定了并表的標準。

在并購萬象美后，花樣年進行了一系列的運作，旨在提升萬象美包括毛利率等在內(nèi)的一系列指標?；幽攴矫嫦颉睹咳战?jīng)濟新聞》記者介紹，在優(yōu)化萬象美的財務指標方面進行了以下的工作：首要的一項是，彩生活就以顧問形式幫助萬象美優(yōu)化人力成本、控制能源消耗等來實現(xiàn)成本的有效控制。此外，通過貫徹彩生活云、管、端的互聯(lián)網(wǎng)模式，破除了傳統(tǒng)模式下金字塔式的多層管理架構(gòu)，減少了萬象美行政成本消耗嚴重的問題，在達成收購后，萬象美的部分管理層人員得到妥善安置后，也減少了大筆行政費用。

目前萬象美的各項經(jīng)營指標均有了較大的提升?；幽晏峁┑臄?shù)據(jù)顯示，2017年上半年，萬象美未經(jīng)審核稅后利潤達1.29億元，超過2016年全年的2173萬元稅后利潤；2017年上半年行政開支同比下降約16.7%，毛利率由2016年約21.4%大幅提升至2017年上半年的35.3%，同時現(xiàn)金流和其他財務指標也取得改善。

在股東大會表決通過后，花樣年集團主席兼首席執(zhí)行官潘軍表示，“未來花樣年將會繼續(xù)進一步提升其社區(qū)服務的客戶粘性和滿意度，加強彩生活的社區(qū)平臺服務能力和業(yè)務布局，提升未來收入和利潤增長。”

“被低估”的估值

在收購萬象美之后，潘軍曾在多個公開場合寄望這筆交易為彩生活帶來更為豐厚的回報，“新增物業(yè)大約在1~2年后才能夠釋放較大的盈利”。彩生活相關(guān)負責人向記者表示，預計今年中期的報表內(nèi)，萬象美的利潤就會有所體現(xiàn)。

潘軍對于彩生活目前的估值水平并不十分滿意。2018年3月1日的數(shù)據(jù)，彩生活目前總市值55.23億港元，靜態(tài)市盈率為26。在股東大會上潘軍指出，彩生活目前的PE在行業(yè)整體看來是被低估的。彩生活在市場上有自己獨特優(yōu)勢，具有差異性，這一點他認為他們要與股東和投資者們加強溝通。

對比其他的同樣在港交所上市的物業(yè)管理服務公司，潘軍的“不滿意”并非沒有道理。剛剛登陸港股市場不久的雅生活服務，目前的靜態(tài)市盈率為85.62；另一家港股公司綠城服務的靜態(tài)市盈率則達到49.66。

國泰君安分析師劉斐凡向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，萬象美并表后，彩生活的規(guī)模將繼續(xù)擴大，盈利將進一步加強；目前整個市場對于物業(yè)管理服務板塊還是比較看好，行業(yè)整體估值還處于不錯的水平，而彩生活的估值的確偏低，業(yè)績還沒有體現(xiàn)出來。

在股東大會上，潘軍也指出，這次彩生活并表萬象美將會在整體利潤、規(guī)模、以及現(xiàn)金流等方面帶來提升。

需要提醒的是，彩生活規(guī)模和營收高速增長所倚重的一個重要方面是通過互聯(lián)網(wǎng)來進行平臺化輸出?；幽晏峁┑馁Y料指出，“彩生活將來更注重于平臺型的運作模式，發(fā)揮自身的整合能力，成為一個互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)的平臺型公司。”

物業(yè)管理的本質(zhì)是“服務”，是一項“以人為本”的交易模式。如何在保證服務質(zhì)量和控制人力成本之間權(quán)衡，顯然也是潘軍及其物業(yè)上市公司體系需要進一步思考和解決的問題。