每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

每一個(gè)稍微了解過(guò)《物權(quán)法》的人們都模糊地知道，小區(qū)公共車(chē)位的停車(chē)收益應(yīng)該是全體業(yè)主的?？墒?，沒(méi)有一個(gè)物業(yè)管理公司主動(dòng)地把這些停車(chē)位收益交給業(yè)主，而是把它收入囊中，變成物業(yè)管理公司的小金庫(kù)，有的甚至變成了小區(qū)保安的灰色收入。業(yè)主們叫苦連天，可是卻無(wú)可奈何。

在這樣的背景下，一篇題為《小區(qū)車(chē)庫(kù)到底屬于誰(shuí)？法院判決：全體業(yè)主享有地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益！》的文章在微信朋友圈瘋傳。一時(shí)間，該案引起了軒然大波，人們紛紛就“住宅小區(qū)的車(chē)庫(kù)到底屬于小區(qū)業(yè)主，還是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司？”展開(kāi)了激烈討論，甚至認(rèn)為該案的判決將成為判例法在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

但緊接著，南京鼓樓區(qū)法院就對(duì)該事進(jìn)行了辟謠。

而真相是

案的判決是，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車(chē)庫(kù)為29個(gè)，原告業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)其對(duì)小區(qū)全部車(chē)庫(kù)均有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，依據(jù)不足，法院不予支持。

要?dú)w全體業(yè)主所有得先滿(mǎn)足這個(gè)條件

尚公律師事務(wù)所律師趙志東表示，一審判決結(jié)果是對(duì)法律的理解，即土地屬于全民所有，而二審是找了實(shí)踐中的法律規(guī)定。

趙律師表示，從實(shí)踐操作來(lái)看，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，如果該車(chē)位是按照事先規(guī)劃所得，那就理當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有，即36個(gè)是屬于開(kāi)發(fā)商，而超過(guò)36個(gè)以外部分就屬于全體業(yè)主。

這里的36個(gè)車(chē)位是按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定(試行)》第六條的規(guī)定，即應(yīng)有不低于15%(最低6個(gè))的車(chē)庫(kù)為業(yè)主保留。

趙律師表示，小區(qū)停車(chē)位如果是事先規(guī)劃經(jīng)由審批部門(mén)同意建造，那開(kāi)發(fā)商享有出售、租賃的權(quán)利。而超過(guò)規(guī)劃的車(chē)位就由業(yè)委會(huì)享有。

此外，一般而言如果地下車(chē)位的面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)出售的。這類(lèi)地下車(chē)位屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。

車(chē)位首先要看是不是屬于開(kāi)發(fā)商所有，即開(kāi)發(fā)商是否有車(chē)位的所有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定：小區(qū)里面的公共配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，如果車(chē)位是公共設(shè)施，開(kāi)發(fā)商就不對(duì)其享有所有權(quán)，更不能將車(chē)位進(jìn)行市場(chǎng)交易(車(chē)位使用權(quán)或所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài))。

如果車(chē)位不屬于小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商必須取得車(chē)位的所有權(quán)，房產(chǎn)管理部門(mén)在進(jìn)行審批時(shí)，會(huì)予以核準(zhǔn)，會(huì)發(fā)一個(gè)車(chē)位的《所有權(quán)證》，里面的內(nèi)容明確了開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位享有的所有權(quán)，包括車(chē)位的數(shù)目、面積等。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商是可以將車(chē)位的使用權(quán)賣(mài)給業(yè)主的，這種交易的實(shí)質(zhì)是租賃。此外，開(kāi)發(fā)商擁有的車(chē)位的所有權(quán)也是可以進(jìn)行交易的，對(duì)于時(shí)下有的樓盤(pán)推出的買(mǎi)房子送產(chǎn)權(quán)車(chē)位的活動(dòng)，購(gòu)房者一定要確定開(kāi)發(fā)商擁有該車(chē)位的產(chǎn)權(quán)。

天價(jià)車(chē)位仍然難少！

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，應(yīng)該尊重法律，我們應(yīng)該尊重法律，依法辦事，從法院的判決來(lái)說(shuō)，無(wú)法跟物權(quán)法對(duì)抗，從物權(quán)的角度來(lái)看，究竟是誰(shuí)的物權(quán)，是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主的，如果明確是屬于業(yè)主的，誰(shuí)出錢(qián)誰(shuí)所有，除非政府以合同文件形式約定，比如出讓土地的時(shí)候必須代建什么，要么就是用立法文件。

也就是說(shuō)，即便是政府規(guī)定，也無(wú)法與法律對(duì)抗，如果政府規(guī)范性違反法律，應(yīng)該是無(wú)效的。

對(duì)于律師所說(shuō)的規(guī)劃外的車(chē)位該如何處置，歐陽(yáng)捷也給出了自己的看法，如果開(kāi)發(fā)商建造的停車(chē)位超出了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃，那么理應(yīng)由相關(guān)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行處罰，甚至沒(méi)收，而后在經(jīng)由政府部門(mén)無(wú)償?shù)霓D(zhuǎn)給業(yè)主委員會(huì)，而不是說(shuō)多出來(lái)的東西就自然而然歸業(yè)主所有。

歐陽(yáng)捷告訴記者，從《物權(quán)法》角度來(lái)看，沒(méi)有明確說(shuō)是屬于業(yè)主，就都應(yīng)該屬于開(kāi)發(fā)商，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)建造車(chē)位投入了成本。除非政府以合同文件形式約定，比如土地出讓合同中明確規(guī)定建造房屋時(shí)要代建或者以立法的形式作出相應(yīng)規(guī)定，除此之外的一些規(guī)范性文件均無(wú)效。

簡(jiǎn)而言之就是，開(kāi)發(fā)商所建的車(chē)位理所應(yīng)當(dāng)就該歸開(kāi)發(fā)商所有。

此外，如果不是在合同中規(guī)定，又不是法律明文規(guī)定，就要看建造車(chē)庫(kù)的錢(qián)是由誰(shuí)承擔(dān)，歐陽(yáng)捷告訴邦爺，如果車(chē)庫(kù)建設(shè)的錢(qián)，算在整個(gè)房屋成本里，那車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)就算整個(gè)業(yè)主所有。

現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商一般是將車(chē)位拿出來(lái)單獨(dú)銷(xiāo)售，并沒(méi)有含在房?jī)r(jià)里，在稅收管理和成本核算時(shí)，已經(jīng)將車(chē)位成本單獨(dú)剝離開(kāi)，這就意味著是開(kāi)發(fā)商單獨(dú)投入成本建設(shè)，因此開(kāi)發(fā)商就有權(quán)銷(xiāo)售。

如果開(kāi)發(fā)商違建，政府應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，處罰的方式有罰款、拆除，如果不能拆，就申請(qǐng)法院沒(méi)收，沒(méi)收完之后可以有償或者無(wú)償?shù)霓D(zhuǎn)給全體業(yè)主。

而現(xiàn)在的判罰成了無(wú)償轉(zhuǎn)讓。不過(guò)，歐陽(yáng)捷最后也指出，開(kāi)發(fā)商在建造車(chē)位時(shí)也必須遵守相應(yīng)的法律規(guī)范，如果違規(guī)，就理應(yīng)受到處罰。但如何處罰應(yīng)該取決于政府，違反了政府規(guī)定，應(yīng)該由政府來(lái)處罰，而不是由司法審判來(lái)處理。

停車(chē)難”、“停車(chē)貴”成為一個(gè)日益難解的沉疴。為了讓自己出行無(wú)后顧之憂(yōu)，不少業(yè)主仍選擇買(mǎi)一個(gè)屬于自己的車(chē)位，但目前來(lái)看，對(duì)于車(chē)位的定價(jià)問(wèn)題，目前尚無(wú)相關(guān)規(guī)定和定價(jià)機(jī)制，這也就導(dǎo)致了許多小區(qū)天價(jià)停車(chē)位的存在。

然而，除了開(kāi)發(fā)商建造的車(chē)位，還有很多占用了小區(qū)綠化和公共空間的停車(chē)車(chē)位，按照物權(quán)法的法理，應(yīng)該是屬于全體業(yè)主的。這一部分收入，如今卻沒(méi)有被物業(yè)公司及時(shí)公開(kāi)、公布。由于公共停車(chē)位沒(méi)有確定的收費(fèi)票據(jù)，很多時(shí)候業(yè)主要想起訴物業(yè)公司的不法行為，也面臨取證難的問(wèn)題，而這恰恰是最需要法院給予支持的。

雖然，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主沒(méi)有完全獲得勝訴，但是，在這些業(yè)主打響了“保護(hù)業(yè)主公共車(chē)位權(quán)益”第一槍之后，相信會(huì)有越來(lái)越多的小區(qū)業(yè)主加入到維護(hù)公共利益的陣營(yíng)，共同停車(chē)位收益權(quán)歸全體業(yè)主所有的時(shí)代即將來(lái)臨！

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波