房地產(chǎn)：關(guān)注投資企穩(wěn)窗口

投資增速繼續(xù)探底，單月投資仍處低位：前8月新開(kāi)工面積9.52億平方米，同比降16.8%，隨著銷(xiāo)售端的回暖，新開(kāi)工節(jié)奏略有企穩(wěn)，維持四季度新開(kāi)工規(guī)模恢復(fù)的判斷，前8月開(kāi)發(fā)投資6.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.5%，8月份投資增速降幅有所擴(kuò)大，略低于預(yù)期，凸顯當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)面對(duì)行業(yè)前景的不確定性所持有的保守策略。我們此前曾指出，今年“穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵依然在于穩(wěn)投資，因此我們也看到下半年以來(lái)管理層連番出臺(tái)相關(guān)政策，另一方面，以股權(quán)再融資、公司債等再融資工具的釋放也大幅改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存意愿在四季度恢復(fù)是大概率事件，繼續(xù)維持年內(nèi)投資企穩(wěn)回升的判斷。

土地市場(chǎng)量跌價(jià)升，分化格局持續(xù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降32.1%；土地成交價(jià)款同比漲11.05%。8月份單月購(gòu)置面積同比環(huán)比都出現(xiàn)下降，與投資增速下行對(duì)應(yīng)，但土地價(jià)格依然居高不下，其中區(qū)域結(jié)構(gòu)性影響更加凸顯。分結(jié)構(gòu)看，一二線(xiàn)城市的土地成交溢價(jià)依然維持高位，而三線(xiàn)城市則在低位徘徊，預(yù)計(jì)年內(nèi)主流城市的土地價(jià)格仍將繼續(xù)上行。

穩(wěn)需求政策再出臺(tái)，銷(xiāo)售繼續(xù)給力：前8月商品房銷(xiāo)售面積6.97億平方米，同比升7.2%，商品房銷(xiāo)售額4.80萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.3%，住宅單月銷(xiāo)售額5840萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)32%，依然維持高位，證明市場(chǎng)并未受到資本市場(chǎng)影響。8月末央行再次雙降，9月份以來(lái)居民加杠桿政策持續(xù)出臺(tái)，穩(wěn)需求是政策的題中之義，疊加9月份開(kāi)始的供貨量提升，金九銀十可期。

資金面接力改善：前8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金7.97萬(wàn)億元，同比升0.9%，其中，國(guó)內(nèi)貸款1.40萬(wàn)億元，同比降4.8%；自籌資金3.18萬(wàn)億元，同比降2.5%；個(gè)人按揭貸款1.01萬(wàn)億元，同比增16.3%。8月份房企到位資金的回升主要由個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款推動(dòng)，與銷(xiāo)售端回暖一致，從過(guò)去經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房企資金端拐點(diǎn)對(duì)于投資拐點(diǎn)具備領(lǐng)先性，一般提前1到2個(gè)季度，考慮到當(dāng)前整體流動(dòng)性寬松格局延續(xù)，房企融資渠道日益暢通的同時(shí)資金成本持續(xù)下行，行業(yè)資金情況好轉(zhuǎn)的格局仍將持續(xù)，由此帶來(lái)的投資意愿回升是值得觀察和印證的(中信建投蘇雪晶，陳慎)