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每經(jīng)記者 白亞靜

從賣(mài)房到租房，距離有多遠(yuǎn)？

今年上半年樓市回暖，萬(wàn)科業(yè)績(jī)可觀，成為上半年唯一銷售額破千億的上市房企。當(dāng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張之時(shí)，盈利能力同樣值得關(guān)注。

在住宅業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科已經(jīng)很難提升毛利率，也無(wú)法阻止ROE（凈資產(chǎn)收益率）下滑。從去年以來(lái)，萬(wàn)科開(kāi)始積極拓展新業(yè)務(wù)。值得注意的是萬(wàn)科在租房市場(chǎng)的布局。根據(jù)萬(wàn)科管理層的介紹，目前萬(wàn)科租房業(yè)務(wù)規(guī)模已居行業(yè)最高水平，未來(lái)還將繼續(xù)擴(kuò)大體量，3年后將是行業(yè)第2到第10名規(guī)模的總和。

市場(chǎng)回暖難擋ROE下滑

今年初，郁亮曾在公司內(nèi)部立下200億元利潤(rùn)的軍令狀，并在今年的股東大會(huì)上稱，將把提升ROE作為重點(diǎn)任務(wù)。但這一雄心正受到行業(yè)整體收益下滑的拖累。

盡管全國(guó)樓市的銷售情況開(kāi)始好轉(zhuǎn)，總銷售面積和金額都在上漲。今年上半年，全國(guó)商品住房成交總金額同比上升12.9%，萬(wàn)科監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要城市更是同比大漲46.2%。

一些主要指標(biāo)顯示，無(wú)論是今年上半年還是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，新房供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始趨緩。上半年，萬(wàn)科監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要城市的庫(kù)存去化周期已從去年同期16個(gè)月的高位下降到今年的10個(gè)月。

“10個(gè)月已經(jīng)在合理庫(kù)存區(qū)間之內(nèi)”，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰稱，未來(lái)供應(yīng)還會(huì)受到一定抑制，全國(guó)住宅新開(kāi)工增速和投資增速這兩個(gè)指標(biāo)都處于10年來(lái)最差狀態(tài)。

但今年上半年萬(wàn)科凈利潤(rùn)僅同比僅增長(zhǎng)0.77%，營(yíng)收同比增長(zhǎng)22.72%。今年上半年ROE為5.5%，而2014年同期是6.25%，2013年同期是6.84%。

譚華杰稱，今年一季度凈利潤(rùn)同比下滑57.7%，二季度才扳回業(yè)績(jī)，達(dá)到基本持平狀態(tài)。他分析，導(dǎo)致凈利潤(rùn)增速明顯低于營(yíng)收的原因有二：一是去年同期有很高的投資收益，今年較少；二是今年上半年合作項(xiàng)目較多，結(jié)算中的權(quán)益比例比去年低。

合作項(xiàng)目即萬(wàn)科大力推行的小股操盤(pán)模式。郁亮表示，雖然小股操盤(pán)導(dǎo)致萬(wàn)科凈利潤(rùn)增速低于營(yíng)收，但出于購(gòu)置土地風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)考慮，合作是必然趨勢(shì)，該選擇與現(xiàn)金充沛與否無(wú)關(guān)。

郁亮稱，行業(yè)白銀時(shí)代到來(lái)，盈利水平受到一定局限，萬(wàn)科的毛利水平保持穩(wěn)定，凈利水平要靠提高運(yùn)營(yíng)能力。半年報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用率均呈現(xiàn)微降。

租房業(yè)務(wù)進(jìn)入正式擴(kuò)張

市場(chǎng)回暖、運(yùn)營(yíng)能力提升都沒(méi)有阻止ROE下滑，從去年以來(lái)，萬(wàn)科開(kāi)始積極拓展新業(yè)務(wù)。今年上半年，萬(wàn)科在四大傳統(tǒng)住宅區(qū)域本部之外，新增5個(gè)事業(yè)部。目前，除了社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)，萬(wàn)科在租房業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、物流地產(chǎn)方面都提出了較明確的目標(biāo)。這意味著，萬(wàn)科總裁郁亮所謂從1到10進(jìn)行推廣的那個(gè)“1”已經(jīng)找到。

值得注意的是萬(wàn)科在租房市場(chǎng)的規(guī)劃。目前，萬(wàn)科出租公寓業(yè)務(wù)已有兩個(gè)品牌：一是萬(wàn)科驛，二是萬(wàn)科派。

據(jù)譚華杰介紹，萬(wàn)科的租房業(yè)務(wù)今年會(huì)進(jìn)入正式擴(kuò)張階段，其中萬(wàn)科驛將被放在首要位置，該業(yè)務(wù)已開(kāi)業(yè)和正在準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)的業(yè)務(wù)有9個(gè)，總量1萬(wàn)套左右，目前是行業(yè)最高水平。

“當(dāng)然我們?cè)鲩L(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字，萬(wàn)科計(jì)劃2017年做到15萬(wàn)套。如果達(dá)到15萬(wàn)，將是第2名到10名體量的總和”，他稱。

在郁亮看來(lái)，選擇加碼租房業(yè)務(wù)，與萬(wàn)科在萬(wàn)億市值目標(biāo)下的發(fā)展軌跡有關(guān)。他稱，萬(wàn)億市值是萬(wàn)科愿景，但如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)現(xiàn)在并不完全清晰，市場(chǎng)隨時(shí)在變，萬(wàn)科只能根據(jù)兩條路來(lái)進(jìn)行規(guī)劃：一是城市發(fā)展軌跡，二是客戶需求變化。

他認(rèn)為，過(guò)去十年，萬(wàn)科的成功在于解決了當(dāng)時(shí)普通人的買(mǎi)房需求，現(xiàn)在，做萬(wàn)科驛主要是針對(duì)剛踏入社會(huì)的年輕人、城市新移民的租房需求。

出租型物業(yè)大多為自持，如何解決資產(chǎn)沉淀問(wèn)題呢？參照商業(yè)等項(xiàng)目，萬(wàn)科以前的思路一直是輕資產(chǎn)模式。不過(guò)，現(xiàn)在情況或許將有所變化。

郁亮稱，目前融資環(huán)境越來(lái)越寬松，萬(wàn)科運(yùn)用了如公司債、前海REITs等金融工具，未來(lái)會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)金融化，在輕重之間，萬(wàn)科將相對(duì)靈活。據(jù)介紹，萬(wàn)科的金融化并不是指拿下金融牌照，為業(yè)主提供金融化服務(wù)，而是把萬(wàn)科的資產(chǎn)通過(guò)合適方式在需要的時(shí)候變現(xiàn)。

“在未來(lái)的萬(wàn)億市值平臺(tái)中，希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比不到一半，另一半主要來(lái)自新業(yè)務(wù)，目前考慮較為明確的幾塊業(yè)務(wù)是物業(yè)管理、海外業(yè)務(wù)、萬(wàn)科驛等，至于消費(fèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)，暫時(shí)還處在各地賽馬環(huán)節(jié)，確定好模式，才會(huì)推廣，”郁亮稱。