每經編輯｜李怡

◎每經記者 涂穎浩 發(fā)自上海

房地產眾籌的概念吹皺了地產業(yè)界一池春水。

由馬明哲旗下的平安好房發(fā)起的房地產眾籌聯盟5月29日宣告成立，這個聯盟聚集了萬科、綠地、萬通等數十家國內知名房地產企業(yè)。

那么，這個超級眾籌如何玩？中國房地產眾籌聯盟籌委會的聯席主席萬通控股董事長馮侖如此解釋：“以平安金融平臺作為一個最大的支撐，同時聯合業(yè)界主要的一些開發(fā)企業(yè)和相關產業(yè)鏈的企業(yè)進一步優(yōu)化地產業(yè)的生產方式、服務方式以及融資方式，我們相信通過這樣一個眾籌的方式既能解決中低收入人群個性化的選擇，同時也能夠為所有的要改善居住環(huán)境的人提供更便捷、更適合、更低價的產品。”

謀劃第一支地產眾籌基金

自2014年房地產眾籌的概念進入中國以來，包括平安好房、一大批房地產企業(yè)在內，將房地產眾籌這一營銷模式上發(fā)揮得淋漓盡致。如平安好房推出國內海外眾籌第一單——“100美元做美國房東”；萬科聯合平安好房和平安不動產，成功挑戰(zhàn)國內單次房源最多眾籌記錄，募集金額超過1500萬元；遠洋地產聯手京東金融推出“11元籌1.1折房”等。

2014年12月18日，中國證券協(xié)會公布了《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》，將“股權眾籌”正規(guī)化。中國平安集團董事長兼CEO馬明哲對于牽頭房地產眾籌聯盟如此說道：“好房作為平安房地產金融交易平臺的載體，是國內第一家開展房地產眾籌業(yè)務的公司，在這一模式當中金融作為資金融通中介，從個人居住需求介入，連通線上線下資源，提供實實在在的生活金融服務。”

牽頭人的角色并不好當。中國房地產協(xié)會副會長任志強直言：“平安如果愿意做眾籌的牽頭人，那它實際上是承擔很重要的責任，你起碼信息是透明的、公開的。”

對此，在平安好房董事長兼CEO莊諾表示，未來可能以眾籌基金作為牽頭人，幫助后面跟投的人做盡職調查、從第三方的角度提供未來信息的透明等，這些規(guī)范性、組織性慢慢要建立起來。

《每日經濟新聞》記者了解到，平安好房聯合平安大華基金，準備成立中國第一支地產眾籌基金，發(fā)起規(guī)模為50億元。

對于平臺的風險防范，馮侖坦言，在政府法律給的框架下，我們還要嚴格自律。此外，還仰賴處于金融監(jiān)管部門制約之下的平安這一平臺背書。SOHO中國董事長潘石屹對風險因素更為樂觀：“基于互聯網數據公開透明，所有的項目是可以追溯的。和市場買的普通的金融產品不一樣。大家一起監(jiān)督，就把風險降下來了。”

房地產眾籌模式才剛剛開始，在當前的不成熟之下，不能忽略的是潛藏著巨大的發(fā)展前景。

眾籌買房更實惠？

對于房地產眾籌至少節(jié)約20%的房地產開發(fā)成本，已經成為行業(yè)內的共識。

“傳統(tǒng)的地產開發(fā)模式單一，分為拿地、銀行貸款、蓋房、推廣營銷等幾個固定環(huán)節(jié)，開放商很難從產業(yè)鏈條中壓縮成本。如果房地產眾籌鏈條完整，占樓盤總開發(fā)成本40%~50%的拿地成本是硬性支出變化不大，眾籌的作用體現在節(jié)約15%融資成本、3%~5%的營銷成本及其他運營成本，因為先籌資再蓋樓省去了融資環(huán)節(jié)，鎖定客源也不需要做太多市場營銷。”在莊諾的算法里，拿來建房的眾籌資金并沒有融資成本，而建房資金在實際操作中還存在增值的可能，最終節(jié)約的成本可能達到三分之一。

對開發(fā)商而言，輕資產是房地產眾籌帶來的最大好處。在地產界人士看來，過去開發(fā)商都是資產收益模式，資產越多估值就越高。當開發(fā)商過渡到資本充裕模式，誰能用這些資本實現更大的收益，那開發(fā)商的估值、模式就發(fā)生變化了。

對于眾籌的參與各方，或以低于市場的價格獲得房產權益、或以理財者的身份獲得投資收益。當然，這是基于房價基本平穩(wěn)、或穩(wěn)定上漲的假設之下。眾籌的回報有不確定性，并非銀行承諾固定的利息回報，這也正是眾籌與集資的區(qū)別。

事實上，在房地產眾籌聯盟的發(fā)起人眼中，這一模式給眾籌參與者帶來的最大優(yōu)惠是“互聯網+”的房地產定制化創(chuàng)新。有地產界人士稱：“定制你所要的房產，因為房子是有個性化需求的，如何去滿足你的個性化需求，這個能給客戶帶來價值。”

在中國房地產眾籌聯盟宣告成立現場，碧桂園與平安好房聯合打造的國內首個房地產眾籌開發(fā)項目正式發(fā)布。碧桂園董事局主席楊國強透露，按照眾籌開發(fā)的思路，接下來碧桂園會組織客戶一起設計，真正讓客戶打造一個屬于自己的五星級的家。萬通自由筑屋也將同步宣布，基于互聯網定制概念的北京首個房產項目將落地北京朝北陽8080項目。

馮侖表示：“我們目前在眾籌這個平臺上所有的創(chuàng)新都是對過去流程的改變，對客戶界面服務的改變。具體到項目，是一個很大社區(qū)當中的一棟，這一棟專門針對85后的年輕人，小戶型，用自由定制的方法來滿足他的要求。我們知道未來整個市場在進入下一步的發(fā)展當中，細分市場是越來越重要的領域，這是一個細分市場，它是一個改善，但不是一個所謂顛覆、逆襲。”