每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

樓市“中利”時(shí)代，房企陣營(yíng)加速分化。當(dāng)“轉(zhuǎn)型”一詞還是多數(shù)房企掛在嘴邊的一種“談資”之時(shí)，有少些房企早已踏上漫漫征途，拼殺出了一條血路。

對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，無(wú)所謂“轉(zhuǎn)型”與否，無(wú)論是黃金十年，抑或是正經(jīng)歷的白銀十年，他們本來(lái)嗅覺(jué)靈敏，打法靈活，因市場(chǎng)而變，這就是他們的所謂“新常態(tài)”。

標(biāo)桿房企誠(chéng)如萬(wàn)科自有其一套地產(chǎn)玩法，區(qū)域化房企也自有他們的一套生存法則，而真正為難的是那些夾在中間的部分品牌房企。藍(lán)光地產(chǎn)既要追逐一線(xiàn)標(biāo)桿，加速全國(guó)布局?jǐn)U充規(guī)模，又面臨規(guī)模增速與品質(zhì)升級(jí)雙向平衡和促進(jìn)的難題。

不過(guò)，藍(lán)光地產(chǎn)似乎正在突破上述瓶頸，不管是新增核心城市布局，還是全國(guó)首創(chuàng)基于互聯(lián)網(wǎng)思維的“藍(lán)光生活家系統(tǒng)”，還有探索商業(yè)地產(chǎn)新方向的“街區(qū)商業(yè)”，以及革新與之密切相關(guān)的 “10年零月供”商業(yè)模式。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2014年是近幾年樓市變革、轉(zhuǎn)型中最為艱難的一年，部分房企因扛不下去而倒下，部分房企揮淚被收購(gòu)，仍有部分房企如藍(lán)光地產(chǎn)逆市尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以市場(chǎng)化思維應(yīng)對(duì)樓市挑戰(zhàn)，其品牌價(jià)值不僅實(shí)現(xiàn)三級(jí)跳，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也穩(wěn)步增長(zhǎng)，無(wú)疑成為當(dāng)前區(qū)域房企突圍的一支中堅(jiān)力量。

藍(lán)光詮釋地產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”/

以往說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，因?yàn)槟菚r(shí)它被定調(diào)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。樓市黃金十年，房?jī)r(jià)一路飆漲，各路房企坐地 “收金”，即便不費(fèi)什么專(zhuān)業(yè)力氣，也能賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

這一“暴利”也造就了一批地產(chǎn)富裕人群，被業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)為“地產(chǎn)商”，也成了當(dāng)前中國(guó)商業(yè)群體中的新力量。雖然他們腰纏萬(wàn)貫，但在龐大的購(gòu)房民眾眼里，他們似乎是那一波高房?jī)r(jià)的直接推手，備受輿論詬病而難獲真正的尊重。

在那些批評(píng)者眼里，這些地產(chǎn)商群體不像來(lái)自傳統(tǒng)實(shí)業(yè)的企業(yè)家，他們掙著辛苦錢(qián)，靠著專(zhuān)業(yè)精神走向金字塔尖，成為一個(gè)個(gè)行業(yè)的佼佼者。

然而，樓市“黃金十年”一去不復(fù)返，地產(chǎn)商們也心知肚明。尤其是2013年的樓市，更似一場(chǎng)為“黃金十年”劃上句話(huà)的謝幕演出，各地成交行情達(dá)到歷史性高峰，房企滿(mǎn)心鼓舞，自以為該劇還有一段后續(xù)。但今年以來(lái)，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，中央會(huì)議也再未提及“樓市調(diào)控”等字眼，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)市場(chǎng)化調(diào)整新機(jī)制。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，GDP增幅尋求合理區(qū)間成為一致共識(shí)。受此深刻影響，房地產(chǎn)陷入持續(xù)性低迷，平均利潤(rùn)率不斷走低。

按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，143家上市房企近三年平均銷(xiāo)售毛利率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，比如2011年曾高達(dá)39%，2012年變成36%，2013年又下滑至34.9%，今年前三季度各大房企降價(jià)促銷(xiāo)跑量，這一指標(biāo)又降至34.2%。

蘭德咨詢(xún)今年初發(fā)布相關(guān)研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)已是中利行業(yè)，到2015年房企凈利潤(rùn)率可能觸及10%的紅線(xiàn)。

實(shí)際上，以藍(lán)光地產(chǎn)為例，為了實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍，躋身一線(xiàn)房企陣營(yíng)，正以名震全國(guó)的“3461”（藍(lán)光拿地后3個(gè)月開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率60%，1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目正現(xiàn)金流）高周轉(zhuǎn)模式搶占市場(chǎng)，但贏得這一前提的是自愿讓出項(xiàng)目部分利潤(rùn)率。

一直以來(lái)，藍(lán)光地產(chǎn)主打“民生地產(chǎn)”招牌，比如以定位城市青年剛需的COCO系列產(chǎn)品，一經(jīng)推出便贏得了市場(chǎng)青睞，其超乎客戶(hù)預(yù)期的室內(nèi)可變空間及其超高的使用率，在業(yè)內(nèi)也贏得了高度認(rèn)同，成為不少區(qū)域房企學(xué)習(xí)的標(biāo)兵。

以市場(chǎng)化思維躋身一線(xiàn)房企/

幾年前，藍(lán)光地產(chǎn)僅是四川或成都區(qū)域較為知名的開(kāi)發(fā)商，但一旦出川，若要問(wèn)起這家房企，知之者可能甚少。然而，隨著去年至今藍(lán)光地產(chǎn)全國(guó)化加速擴(kuò)張，其品牌影響力也越來(lái)越凸顯。

外地熟知者，應(yīng)從藍(lán)光地產(chǎn)去年高調(diào)拿地說(shuō)起。實(shí)際上，自2013年初，藍(lán)光集團(tuán)董事長(zhǎng)楊鏗對(duì)外拋出9年“千億”戰(zhàn)略之后，引發(fā)行業(yè)震動(dòng)，但似乎并不清楚藍(lán)光地產(chǎn)如何推進(jìn)這一戰(zhàn)略。

然而，正當(dāng)外界仍為這一謎團(tuán)而百思不得其解之時(shí)，藍(lán)光地產(chǎn)率先在成都大本營(yíng)頻繁拿地，有部分還是高溢價(jià)地塊，拍地之兇猛令地產(chǎn)同行感到驚愕，不禁心生疑問(wèn)：藍(lán)光，這匹本土狼要來(lái)了？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，藍(lán)光早些年曾試圖加速全國(guó)化擴(kuò)圍，邁入一線(xiàn)房企陣營(yíng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云突變，讓藍(lán)光的這一雄獅計(jì)劃磕絆不斷，如今藍(lán)光還能否實(shí)現(xiàn)“彎道超車(chē)”？

繼成都高調(diào)頻繁拿地之后，藍(lán)光地產(chǎn)加速向省外擴(kuò)圍，豪擲巨資在重慶、昆明、青島、北京等核心城市拿地或收購(gòu)項(xiàng)目資源。

去年9月，藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)總裁張志成在全球華商（成都）地產(chǎn)論壇上回應(yīng)了外界對(duì)“藍(lán)光速度”的諸多疑問(wèn)。他表示，早些年的異地?cái)U(kuò)張應(yīng)是藍(lán)光的布點(diǎn)動(dòng)作，那時(shí)藍(lán)光擴(kuò)張的金融解決方案、管控能力和人力資源能力均未形成，但這些布點(diǎn)為后來(lái)全國(guó)布局做了鋪墊。

“不管是在成都的這些年，還是在全國(guó)其他城市，我們的基本原則就是堅(jiān)持市場(chǎng)化。我們也堅(jiān)信市場(chǎng)化，因?yàn)橹挥惺袌?chǎng)化才能夠真正培育好的企業(yè)?！睆堉境扇缡强偨Y(jié)說(shuō)。

如今，藍(lán)光地產(chǎn)已覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區(qū)域”、“以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域”、“以武漢、長(zhǎng)沙為中心的長(zhǎng)江中游區(qū)域”、“以西安、太原為中心的黃河中游區(qū)域”等五大區(qū)域，共計(jì)30余個(gè)大中城市。

按照楊鏗的戰(zhàn)略思路，藍(lán)光地產(chǎn)要打造的是一個(gè)猛虎軍團(tuán)，一個(gè)具備超強(qiáng)執(zhí)行力的全國(guó)性操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，尤其是今年初正當(dāng)別的房企忙著制定年度規(guī)劃之時(shí)，藍(lán)光發(fā)動(dòng)了聲勢(shì)浩大的“人才捕獵行動(dòng)”，面向全國(guó)高薪招聘各區(qū)域公司的職業(yè)經(jīng)理人，讓那些在一線(xiàn)房企仕途見(jiàn)頂?shù)母叨藘?yōu)秀人才看到了藍(lán)光地產(chǎn)的雄心和自身價(jià)值的發(fā)揮空間。

當(dāng)前，如果有了優(yōu)秀人才和土地資源，但沒(méi)有源源不斷的雄厚資本支撐，藍(lán)光地產(chǎn)也難以長(zhǎng)途奔襲，全國(guó)化深度擴(kuò)張。對(duì)于這一點(diǎn)，楊鏗看得似乎比別人更為透徹。

早在幾年前，藍(lán)光集團(tuán)已入主迪康藥業(yè)大股東之位，為的就是謀求藍(lán)光地產(chǎn)能夠借殼上市，為A股地產(chǎn)再添一支新力量。如今，隨著地產(chǎn)A股重新開(kāi)閘放水，藍(lán)光地產(chǎn)的借殼上市迎來(lái)一縷曙光。今年6月底，迪康藥業(yè)發(fā)布公告顯示，公司百億重組預(yù)案獲得證監(jiān)會(huì)受理，這為藍(lán)光地產(chǎn)借殼上市鋪平了路子。

在行業(yè)人士看來(lái)，藍(lán)光地產(chǎn)借殼沖刺號(hào)稱(chēng) “川內(nèi)地產(chǎn)第一股”，但對(duì)于全國(guó)其他區(qū)域房企來(lái)說(shuō)，比如俊發(fā)地產(chǎn)、天朗控股、協(xié)信集團(tuán)、海亮地產(chǎn)等具有較強(qiáng)的借鑒意義。

引領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)“變革”大潮/

隨著當(dāng)前樓市新的變局，從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，成為不少一線(xiàn)品牌房企的大致思路。但對(duì)于這種轉(zhuǎn)型思路，從各地拔地而起的超級(jí)綜合體來(lái)看，似乎如出一轍。

伴隨著瘋狂拿地開(kāi)發(fā)，如今海量商業(yè)綜合體集中入市，局部供求失衡成為一種嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。去化難、招租難、運(yùn)營(yíng)難以及租金率低等諸多問(wèn)題，一直困擾著那些曾嫻熟玩轉(zhuǎn)住宅地產(chǎn)的各大房企巨頭們。

不過(guò)，藍(lán)光地產(chǎn)另辟蹊徑，率先在業(yè)內(nèi)大規(guī)模推出 “臨街商業(yè)”，比如紅街·金種子計(jì)劃，這與一般房企附帶的底商業(yè)態(tài)又有所不同。

據(jù)了解，上述紅街·金種子計(jì)劃號(hào)稱(chēng)是藍(lán)光地產(chǎn)推出的 “第4代”社區(qū)商業(yè)品牌，也被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)首家開(kāi)創(chuàng)“街區(qū)商業(yè)”模式的品牌房企。

對(duì)于“紅街”模式，藍(lán)光地產(chǎn)相關(guān)人士介紹說(shuō)，紅街商業(yè)占地規(guī)模50畝左右，半徑在1000~3000米，整體定位為打造與區(qū)域文化相匹配的、特色鮮明的、具有主題靈魂的街區(qū)商業(yè)體，包括獨(dú)棟商業(yè)、地下商業(yè)、社區(qū)底商三種商業(yè)產(chǎn)品，以及主題商業(yè)街、生活廣場(chǎng)兩類(lèi)建筑形態(tài)。

與此相匹配的是，“紅街”品牌商業(yè)地產(chǎn)將標(biāo)配有鮮蔬配送、社區(qū)餐飲、社區(qū)金融、社區(qū)超市、社區(qū)醫(yī)藥、棋牌茶樓、干洗縫補(bǔ)、美容美發(fā)等八大業(yè)態(tài)，紅街將更加注重消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)，從日常生活層面引導(dǎo)社區(qū)商圈消費(fèi)。

為了讓利街區(qū)商業(yè)的回報(bào)率，藍(lán)光地產(chǎn)當(dāng)前還在行業(yè)內(nèi)首次推出了臨街商鋪 “10年零月供”商業(yè)模式，全線(xiàn)七折起價(jià)，僅僅三周就熱賣(mài)了11.3億元，在行業(yè)引起強(qiáng)烈反響。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前商業(yè)去化壓力大，藍(lán)光地產(chǎn)能夠獨(dú)辟蹊徑，開(kāi)創(chuàng)新的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式值得學(xué)習(xí)。實(shí)際上，藍(lán)光地產(chǎn)敢于推出上述商業(yè)模式，也是基于對(duì)自身20多年商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的高度自信，但能否為投資人帶來(lái)可觀的收益率，仍待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

與引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新模式相比，藍(lán)光地產(chǎn)似乎更看重基于互聯(lián)網(wǎng)思維的“藍(lán)光生活家系統(tǒng)”，而能否順利推進(jìn)這一系統(tǒng)，真正讓藍(lán)光項(xiàng)目業(yè)主體會(huì)到生活的便利性，似乎也與前述街區(qū)商業(yè)的傾力打造密切相關(guān)。

按照藍(lán)光地產(chǎn)的通俗解讀，上述生活家系統(tǒng)的核心是全面整合商業(yè)生活配套資源，徹底打通社區(qū)電子商務(wù)最后500米，從而大大升級(jí)藍(lán)光地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體品質(zhì)。

此外，藍(lán)光地產(chǎn)還在升級(jí)COCO系產(chǎn)品，進(jìn)一步打造“彩系”升級(jí)產(chǎn)品，已落地成都的藍(lán)光樂(lè)彩城號(hào)稱(chēng)“中國(guó)首個(gè)互聯(lián)智能社區(qū)”。

因?yàn)閯?chuàng)新迭出和高成長(zhǎng)性，藍(lán)光地產(chǎn)今年9月首次入圍國(guó)內(nèi)某權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的 “2014中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP20”，品牌價(jià)值評(píng)估超過(guò)55億元，排名第13位，與2012年這一指標(biāo)排名僅為第30位相比，已實(shí)現(xiàn)了排位“三級(jí)跳”，激增率達(dá)55%。