每經(jīng)記者羅碧發(fā)自香港 一直將城市更新作為主攻方向的佳兆業(yè)集團(tuán)（01638，HK），其在舊改上的專注在今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告中逐漸顯現(xiàn)出回報(bào)。 8月15日，佳兆業(yè)集團(tuán)在香港發(fā)布中期業(yè)績(jī)，報(bào)告顯示，上半年，佳兆業(yè)累計(jì)完成70.2億元營(yíng)業(yè)額，毛利達(dá)25.6億元，較上年同期分別大幅增長(zhǎng)205.0%和130.5％。核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)195.1%至10.93億元。 報(bào)告顯示，上半年佳兆業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷售110億元，按年增長(zhǎng)70.7%。已完成的合約銷售額中，于去年年底推出的位于深圳龍華的舊改項(xiàng)目——佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的銷售額占比高達(dá)21.5%。 根據(jù)佳兆業(yè)此前對(duì)外透露信息顯示，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)的銷售毛利潤(rùn)率達(dá)50%，而對(duì)于今年6月推出的深圳大鵬佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目銷售毛利率仍將維持在50%左右。 回歸一二線城市 從1999年公司成立初就將業(yè)務(wù)定位為“在城市郊區(qū)開(kāi)發(fā)大型住宅物業(yè)”的佳兆業(yè)，在2012年之前主要將業(yè)務(wù)范圍鎖定在三線及低級(jí)別城市。 根據(jù)2012年年報(bào)顯示，從2011年下半年開(kāi)始，佳兆業(yè)開(kāi)始回歸一線以及省會(huì)城市，在2012年全年購(gòu)入的21幅價(jià)值45億元的地塊中，73%位于一二線城市。 今年上半年，佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)上共投入86.5億元，購(gòu)入12幅地塊，用超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的金額“搶地”的佳兆業(yè)被外界評(píng)價(jià)為“激進(jìn)”。 對(duì)此，佳兆業(yè)解釋稱，這與公司轉(zhuǎn)向一二線城市的戰(zhàn)略調(diào)整相符。記者了解到，在上半年佳兆業(yè)購(gòu)入的12幅地塊中，91.7%位于一線及省會(huì)城市。佳兆業(yè)此前表示，一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，但一線城市的供應(yīng)也少，去化率快，相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也較小。 郭英成在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上表示，三四線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)利潤(rùn)空間相對(duì)小，“隨著佳兆業(yè)今年資本結(jié)構(gòu)的改變，回歸到一二線發(fā)展很正常，三四線城市會(huì)保留在30%左右?！? 對(duì)于佳兆業(yè)上半年拿地表現(xiàn)出來(lái)的積極態(tài)度，佳兆業(yè)集團(tuán)董事會(huì)副主席兼執(zhí)行董事譚禮寧在闡述佳兆業(yè)上半年負(fù)債率從去年同期的74.0%升至77.6%的原因時(shí)，譚禮寧表示，負(fù)債比例上升主要因?yàn)椤叭?、四月份做完融資后就去收購(gòu)?fù)恋亍薄? 今年上半年，佳兆業(yè)三次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，共募集13.4億美元以融資2014及2015年到期的債項(xiàng)，上述交易使得佳兆業(yè)債務(wù)到期組合的期限由2012年年底的平均2.2年延長(zhǎng)至3.6年，資金成本由2012年底的10.2%降至8.4%。 此外，上半年增長(zhǎng)較快的銷售額也是佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)上頻頻出手的原因。中報(bào)顯示，佳兆業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售約110億元，按年增長(zhǎng)70.7%。佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛認(rèn)為，從今年以來(lái)的情況看，政策調(diào)控的余地已不及前兩年大，“政策環(huán)境會(huì)越來(lái)越好，需求也很旺盛，今年下半年佳兆業(yè)新推的面積充足，上半年賣110億，完成全年220億的銷售沒(méi)有任何難度”。 舊改仍是利潤(rùn)“奶牛” 中報(bào)顯示，上半年佳兆業(yè)110億元的合約銷售額中，21.5%來(lái)自佳兆業(yè)去年底入市的深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)第一期的貢獻(xiàn)。去年底佳兆業(yè)曾對(duì)外透露，該項(xiàng)目地價(jià)為3600元／平方米，而實(shí)際售價(jià)為1.7萬(wàn)~2.2萬(wàn)元／平方米，銷售毛利可達(dá)50%。 但今年初，深圳市出臺(tái)了優(yōu)化資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“1+6”文件，其中，對(duì)2006年的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了上調(diào)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此反響較大，認(rèn)為這會(huì)造成舊改成本上升。 郭英成向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述政策主要針對(duì)新的舊改項(xiàng)目，佳兆業(yè)進(jìn)入舊改項(xiàng)目較早，均按當(dāng)時(shí)實(shí)行的基準(zhǔn)地價(jià)拿項(xiàng)目，對(duì)已拿項(xiàng)目的成本影響不太大。“基準(zhǔn)地價(jià)在整個(gè)地價(jià)中占比不大，調(diào)整后也不多。市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)提高了很多，基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)跟不上市場(chǎng)價(jià)格的上調(diào)?！? 據(jù)了解，佳兆業(yè)在珠三角已擁有超過(guò)900萬(wàn)平方米的舊改土地儲(chǔ)備。除深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)外，今年6月佳兆業(yè)另一舊改項(xiàng)目已在深圳入市。郭英成坦言，這一項(xiàng)目的銷售毛利率仍能維持在50%左右。 對(duì)于行業(yè)普遍認(rèn)可的“暴利時(shí)代已過(guò)去”的說(shuō)法，郭英成認(rèn)為，在舊改方面一向表現(xiàn)突出的佳兆業(yè)在毛利率上仍有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，“舊改的土地位置都較特殊，毛利率有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)水平?！? 中報(bào)顯示，上半年，佳兆業(yè)毛利潤(rùn)同比上升130.5%至25.6億元，核心純利上升195.1%至10.93億元。