每經記者趙笛 政策刺激聲聲入耳，地產新高藍籌獨尊。 隨著消費刺激政策的一聲令響，經濟刺激投資、擴大內需等措施有望接踵而至。作為產業(yè)鏈最長、最豐富、與中國經濟關系最為密切的行業(yè)，有市場人士相信，房地產的“東山再起”為時不遠。 本周，銀行股的瀕臨“破凈”和保利地產的再創(chuàng)反彈新高同時出現(xiàn)，“藍籌罕見的投資價值說”再次讓人感嘆了一把。值得注意的是，地產板塊的走勢也越來越清晰地展現(xiàn)出一個炒作脈絡：地產龍頭股竟然等同于龍頭地產股。那么，這個似乎有悖于股市經驗的現(xiàn)象，又傳遞出怎樣的信號呢？ /市場表現(xiàn)/ 據《每日經濟新聞》記者了解，近期，保利地產（600048，收盤價13.52元）、招商地產（000024，收盤價24.2元）再創(chuàng)反彈新高，力壓面臨破凈的銀行股。 地產股多創(chuàng)新高 由于經濟環(huán)境不佳，5月8日以來，股市陷入跌勢。不過，隨著消費刺激政策的出臺，市場開始尋找政策的下一個刺激目標。5月22日，地產股再次啟動，大幅上揚。 數(shù)據顯示，進入五月份以來，保利地產出現(xiàn)調整，股價一直震蕩于13元附近，長達13個交易日。5月22日，保利地產突然以一根長陽線一舉突破前期平臺，并創(chuàng)出了28個月以來的股價新高。 《每日經濟新聞》記者注意到，5.42%的漲幅是保利地產4個月以來的最大漲幅，1月19日，保利地產曾出現(xiàn)5.43%的漲幅。 在保利地產之后，招商地產、榮盛發(fā)展（002146，收盤價11.6元）、廣宇發(fā)展（000537，收盤價7.7元）、金地集團（600383，收盤價6.71元）等也走出了今年以來的反彈新高。其中，招商地產的股價更是創(chuàng)25個月新高。此外，新湖中寶（600208，收盤價4.46元）等股票距離反彈新高也僅一步之遙。 藍籌地產放異彩 作為傳統(tǒng)藍籌板塊，地產股的再次爆發(fā)不由得讓市場聯(lián)想到“藍籌股具有罕見的投資價值”一說。 去年底，郭樹清主席上任后便在多個場合談及藍籌股的投資價值，而打擊內幕交易，制定主板、創(chuàng)業(yè)板退市制度，出臺遏制新股的措施等，似乎將藍籌股推到了“不得不買”的境地。 然而，從目前的情況看，除了地產股中的藍籌股表現(xiàn)優(yōu)異，讓股民賺到了錢以外，其他行業(yè)板塊的藍籌股走勢并不好。最典型的當屬銀行股。 深交所網站數(shù)據顯示，滬深兩市方面，銀行股的加權靜態(tài)市盈率為6.82倍，加權動態(tài)市盈率為6.43倍，均為行業(yè)最低水平。而從市凈率的角度看，5月24日，交通銀行的股價收于4.72元/股，相較于其每股凈資產4.65元/股僅存1.5%的下跌空間。據《每日經濟新聞》記者粗略統(tǒng)計，銀行股中市凈率最小的四只股票依次為交通銀行（601328，收盤價4.72元）、華夏銀行（600015，收盤價9,85元）、深發(fā)展A（000001，收盤價15.62元）、浦發(fā)銀行（600000，收盤價8.79元），市凈率分別僅為1.02倍、1.05倍、1.05倍、1.05倍，距離“破凈”只有一步之遙。 同花順數(shù)據統(tǒng)計顯示，目前市凈率最高的是寧波銀行的1.45倍。不過，相比2008年底寧波銀行市凈率2.19倍而言，市凈率跌幅仍高達34%。 《每日經濟新聞》記者注意到，從以往的歷史來看，除了2008年這樣的極端情況以外，銀行股很少會淪落到“破凈”的邊緣。一般而言，每股跌破凈資產表明股價存在低估，但面臨“破凈”，銀行股卻遠沒有地產股走勢強。 除了銀行股這個藍籌板塊，中國石油（601857，收盤價9.48元）在不久前出現(xiàn)了10連陰，中國聯(lián)通（600050，收盤價4.09元）不停地創(chuàng)出新低?？v觀整個A股藍籌股，似乎唯獨地產板塊能夠大放異彩。 /行情邏輯/ 背靠“不放松”的調控，市場不禁要問，地產股的上漲邏輯到底是什么呢？《每日經濟新聞》記者注意到，地產的基本面在逐步改善，成交量的持續(xù)高位，使得地產企業(yè)庫存得以下降。此外，經濟數(shù)據的“不好”，已經逼迫管理層出臺政策刺激消費。市場相信，刺激投資也是必然。 業(yè)界基本面改善 從年初開始，樓市成交量整體上延續(xù)上漲趨勢。數(shù)據顯示，5月的第三周（5月14日~5月20日），市場成交量維持穩(wěn)定,30個城市共成交429.47萬平方米,環(huán)比小幅回落1%,12個城市環(huán)比上漲,18個環(huán)比下降。從整個5月前三周的情況看，平均成交量環(huán)比4月份周均增加17%，前3周較上年同期增加37%，年初至今共成交6242萬平米，較2011年同期減少5%。 由于房地產開工下降，銷售回暖，房地產進入持續(xù)的去庫存化。高盛高華證券統(tǒng)計，13個城市庫存平均消化時間降至17.6個月。其中除北京和上海的庫存仍呈上升趨勢以外，廣州、南京、蘇州、青島、廈門、長春、杭州、寧波和東莞的庫存企穩(wěn)，深圳和福州庫存下降。國元證券數(shù)據則顯示，12個城市庫存8020萬平米，環(huán)比增加0.3%，去化周期環(huán)比下調0.36個月至12.74個月。 經濟倒逼投資重啟 5月初，投資、消費、出口數(shù)據均出現(xiàn)下滑，PPI持續(xù)下降和加速回落，先行指標發(fā)電量幾乎零增長、水泥產量增速繼續(xù)回落、工業(yè)增加值不及預期和前值、汽車銷量環(huán)比繼續(xù)下滑……這一切均明示經濟的困難。 在希臘有可能退出歐元區(qū)，美國經濟數(shù)據回落，歐美股市、大宗商品普遍大跌，美元指數(shù)持續(xù)回升的國際經濟大背景下，指望出口數(shù)據提振經濟是不可能了。 5月16日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，討論通過《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》，研究確定促進節(jié)能家電等產品消費的政策措施。在該規(guī)劃中，家電和汽車成為重點刺激消費的兩大行業(yè)。 在此背景下，5月17日，滬指在120天均線受到支撐迎來反彈。不過，雖然有政策利好的扶持，但家電板塊和汽車板塊整體漲幅分別為1.91%和1.69%，均位列漲幅前十名之外。而從5月18日開始，家電、汽車板塊更是迅速轉跌。 對于為何消費刺激政策，僅使得家電、汽車股上演“一日游”行情，分析人士指出，如果沒有其他行業(yè)的輔助，家電、汽車銷量的迅速回升是有難度的。比如，家電的剛性需求來源于房屋，但目前的房屋銷量遠不及前幾年；汽車的銷量更關乎住房、油價、限行等多個情況，僅靠自身拉動能有多大效果呢？ 由于刺激消費作用有效，市場自然聯(lián)想到了“重啟投資”。在2008年金融危機下，正是4萬億投資將經濟從崩潰的邊緣拉了回來。雖然其帶來了一些問題，但在現(xiàn)在這個緊要關頭，市場相信會“故伎重演”。 “央行第三度降準帶來的貨幣信貸寬松將使按揭款額度增加，有利于首套住宅按揭貸款優(yōu)惠繼續(xù)推進，將有效促進銷量的上升，地產股將明顯受益。”國泰君安分析師李品科表示，未來利率整體下浮的趨勢不會改變，會逐步從一線城市向二、三線以及全國蔓延，這將有效提升剛性需求購房者的購買力。 /上漲悖論/ 基本面的改善，政策的有望刺激，讓地產股有了走強的理由。然而，這一上漲邏輯并非“新鮮玩意”，而是今年以來地產股上漲的“老故事”。實際上，政策放松的難度很大，在上下游均不景氣的情況下，地產股一騎獨行能持續(xù)多久呢？此外，地產股中小盤股跌大盤股漲的模式，似乎也與經驗相左，這又是為什么呢？ 政策放松的悖論 5月11日，國家統(tǒng)計局公布了4月份工業(yè)運行、固定資產投資等經濟數(shù)據。在固定投資方面，2012年1~4月份，固定資產投資（不含農戶）75592億元，同比增長20.2%，增速較1~3月份回落0.7個百分點。從細分數(shù)據看，房地產開發(fā)投資成為拖累固定資產投資的最重要原因。1~4月份，全國房地產開發(fā)投資15835億元，同比增長18.7%，增速比1~3月份回落4.8個百分點。其中，住宅投資10818億元，增長13.9%，增速回落5.1個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為68.3%。 5月15日，南京市在召開的綜合改革大會上,公布了《關于實施綜合改革工程的意見》，在意見中提出要深化國有資產管理體制改革,要求國有企業(yè)原則上不再參與商品房開發(fā)。 5月17日，住建部房地產市場監(jiān)管司的副司長張小宏表示，近期樓市成交回升，實為剛需入市所致。下一步相關部門將加快研究推進長效機制的建設，穩(wěn)步推進房產稅改革試點。未來要進一步鞏固調控，促進房價合理回歸，“決不讓調控出現(xiàn)反復”。 5月23日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議指出，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產市場調控政策。 5月24日，中國社科院2012年《房地產藍皮書》發(fā)布。藍皮書指出，2012年房價將延續(xù)上年末的盤整態(tài)勢，預期房價將有所回落，但總體降幅不會很大。 從以上數(shù)據和政策言論可見，總體來說，房地產投資的增速持續(xù)回落，雖然地方政府有放松房地產調控的舉動，但大的方向上，國家對房價恢復上漲依舊“零容忍”。 對此，地產股的上漲便存在這么一個悖論：市場一方面期待房地產調控松綁，從而炒高了地產股；另一方面，地產的松綁從年初說到現(xiàn)在，始終沒有松綁的跡象，且未來也難有松綁的跡象。 “懸空炒作”的悖論 作為產業(yè)鏈最長的一個行業(yè)，地產的好壞關乎上下游眾多產業(yè)。然而，在上下游均不景氣的情況下，唯獨看好地產便存在第二個邏輯悖論。 2012年4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長9.3%，比3月份回落2.6個百分點。從環(huán)比看，4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上月增長0.35%。1~4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長11.0%。由于4月工業(yè)增加值的增速創(chuàng)出3年最低值，環(huán)比創(chuàng)出公布環(huán)比數(shù)據以來最低，工業(yè)企業(yè)的景氣度可見一斑。 作為房地產的上游行業(yè)，電力、有色、鐵礦石、鋼鐵、水泥、玻璃、建材、建筑施工等多個行業(yè)的景氣度都很差，其下游的裝飾、地板、家電、汽車等多個消費行業(yè)同樣不景氣。 4月，社會消費品零售總額15603億元，同比名義增長14.1%，低于市場預期的15.1%?？鄢齼r格因素后，實際增長10.7%。從環(huán)比看，4月份社會消費品零售總額增長1.13%，低于3月份的1.19%，4月份消費增速環(huán)比折年率為14.4%，低于3月份的15.25%。從分行業(yè)看，增速下降的主要原因便是占比近半的汽車、石油制品增速較一季度分別下降2.8、5.7個百分點。 安信證券宏觀分析師尤宏業(yè)指出，從社會消費品零售名義同比序列來看，2011年以來消費增速實際上已經經歷了趨勢性的下滑。未來2~3個季度內經濟趨勢減速，這意味著，消費也很難有較好表現(xiàn)。經濟走過劉易斯拐點所帶來的結構性變化，使得消費的表現(xiàn)相對更好一些，但恐難改變疲弱趨勢，期望消費的提速來提振經濟是不現(xiàn)實的。 由此可見，房地產的上下游均不景氣，唯獨看好地產股并加以炒作，這一上漲邏輯能夠持續(xù)多久呢？ 為什么炒龍頭地產股？ 《每日經濟新聞》記者注意到，相比此前的兩波地產板塊上揚，5月22日的這次爆發(fā)有些與眾不同。這是因為，地產股行情體現(xiàn)出的風格特征越來越清晰。即市場更看好大地產股、龍頭地產股，不看好小地產股。 截至5月24日，本周股價創(chuàng)年內新高的地產股有18只，這其中，除了像*ST園城（600766，收盤價12.41元）這樣的重組概念股，中茵股份（600745，收盤價11.44元）這樣的涉礦概念股以外，最引人關注的當屬4只總市值過百億的地產股——保利地產、招商地產、榮盛發(fā)展和北京城建（600266，收盤價15.15元）。作為傳統(tǒng)的四大地產股——“招、保、萬、金”，股價創(chuàng)新高的股票中竟已包含了保利地產、招商地產兩只股票。 相反，近期連續(xù)下跌或毫無上漲動力的地產股有ST珠江（000505，收盤價3.05元）、光華控股（000546，收盤價7.33元）、綿世股份（000609，收盤價7.32元）、ST中房（600890，收盤價4.03元）、大龍地產（600159，收盤價3.59元）等。數(shù)據顯示，這些地產股的總市值均不到30億元。 面對這種地產股炒作的“二八現(xiàn)象”，有投資者表示不理解?！鞍凑照＿壿嫞绻粋€行業(yè)轉好，或者政策轉向，最容易遭到炒作的應該是小盤股，因為它們彈性最大?！比涨?，一位老股民向《每日經濟新聞》記者表達了疑惑。他認為，按照以往經驗，在經濟面不佳、資金面不好的背景下，如果是賭利好，賭政策松綁房地產，那么最受益的應該是小盤股。一方面，小盤股彈性大，利于資金炒作；另一方面，小盤地產股的資金鏈壓力更大，更希望有放松政策的出臺?！叭欢?，如今的情況是，小盤地產股不漲，保利這種地產股創(chuàng)新高，這不是邏輯有問題嗎？” /三大信號/ 地產股中的龍頭股，竟然就是保利地產這樣的龍頭地產股，這傳遞出怎樣的信號呢？日前，《每日經濟新聞》記者就上述上漲中的邏輯悖論，采訪了多位分析人士。綜合他們的觀點，記者發(fā)現(xiàn)，“地產股龍頭=龍頭地產股”實際上傳遞出三大信號。即地產行業(yè)“過冬”下的業(yè)績風險不容小覷；樓市不放松的調控下地產公司的優(yōu)勝劣汰以及行業(yè)整合將加快；在改善民生、恢復剛性需求的背景下，一批大型房地產企業(yè)將受益保障性住房建設。 過冬：中報風險將襲來 經過兩年的樓市調控，地產股的業(yè)績風險或將在2012年中報集中“爆發(fā)”。 據悉，地產股業(yè)績下滑從2009年以來就慢慢出現(xiàn)了。同花順數(shù)據顯示，2009年~2011年，地產股的整體法凈利潤率（凈利潤/營業(yè)總收入）依次為16.23%、16.24%、16.04%。2012年一季度，這一凈利潤率則降至13.68%，與2008年的13.22%十分接近；從月度估值數(shù)據看，2012年4月和5月（截至24日）的地產股整體市盈率分別為32.49倍和32.46倍。這一市盈率較3月份的15.24倍幾乎翻了一番。分析人士指出，雖然4、5月份地產股股價上行，推高了市盈率。但最主要的原因是，在一季報披露之后，地產股業(yè)績下滑，導致市盈率上升。很明顯，地產股的盈利能力在今年一季度都有加速下降的趨勢。這無疑對2012年中報構成了很大壓力。 據據Wind資訊統(tǒng)計，目前，有27家房地產公司預告了上半年業(yè)績，其中有18家預計將出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損，占比高達66.67%。這些中報預虧股中，嘉凱城虧損情況最為嚴重，公司預計上半年將虧損3.5億元，同比下滑4901.14%。此外，*ST 國興（000838，收盤價6.29元）、天倫置業(yè)（000711，收盤價9.6元）、天?；ǎ?00965，收盤價4.57元）、深物業(yè)A（000011，收盤價7.93元）、世聯(lián)地產（002285，收盤價14.8元）、天業(yè)股份（600807，收盤價7.45元）等也都是業(yè)績大幅下滑甚至虧損。 值得注意的是，上述業(yè)績下滑或虧損嚴重的地產股多是一些小型地產公司。比如嘉凱城的凈資產大約40億元，總市值78億元；*ST國興的凈資產僅3億元，市值不到12億元；天倫置業(yè)凈資產不到4億元，總市值不到16億元。相反，業(yè)績相對穩(wěn)定的地產股中，多是一些規(guī)模較大的地產股。統(tǒng)計顯示，目前總市值過百億的地產股共有20家，一季度錄得虧損的僅有泛海建設（000046，收盤價4.47元）和首開股份（600376，收盤價12.52元）兩家。市盈率低于30倍的股票多達10家。而在總市值最小的20只地產股中，一季度虧損的股票就高達13家，市盈率超百倍的股票還有5家。 由此可見，在中報業(yè)績或存在重大風險的情況下，大地產股顯然比小地產股安全性更強。這也就是為何炒大地產股、龍頭地產股的原因之一。 整合：行業(yè)集中度提高 2012年4月，杭州金星房地產的破產消息在樓市掀起晴空霹靂。據悉，該案例為近年來首例房地產破產案。至于破產原因，媒體報道稱，金星為杭州本地小開發(fā)商，旗下僅有杭州西城時代家園一個房地產項目，公司及大股東資金鏈均出現(xiàn)斷裂風險。 同花順數(shù)據顯示，2009年~2011年，地產股銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金/營業(yè)收入（整體法）依次為132.63%、127.62%、118.88%。出現(xiàn)持續(xù)下降。2012年一季度的該比值為158.55%，而2011年一季度這一比值高達195.31%。 對此，國泰君安分析師李品科曾做出預測：今年二季度，將出現(xiàn)部分開發(fā)商資金鏈斷裂，以及開發(fā)商變賣股權的情況，首當其沖的便是快速擴張的未上市的區(qū)域型中小開發(fā)商。李品科認為，在小地產商資金鏈斷裂的背景下，市場份額集中速度加快，高周轉商業(yè)模式的龍頭公司成長性將更優(yōu)于行業(yè)。大型綜合品牌優(yōu)勢開發(fā)商開始降價賣房回籠資金，為了土地市場的抄底機會和行業(yè)并購機會，這些優(yōu)勢開發(fā)商將在本次行業(yè)調整以及調整后的恢復增長中提高市場份額，保持持續(xù)成長。 由此可見，大企業(yè)不但更能熬過“寒冬”，還有可能在下一個“春季”收獲更多的市場份額。顯然，這就是為何大地產股、龍頭地產股的走勢遠強于小地產股的原因之二。 保障房：大地產企業(yè)受益 實際上，早在去年下半年，關于保障性住房的建設曾被市場熱炒，一批水泥股、地產股得以大幅上漲。 日前，有媒體報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設部與國家發(fā)改委、財政部近期聯(lián)合下發(fā)通知，要求地方根據本地實際需求，確定2013年~2015年保障性安居工程的建設計劃，并在5月底前上報。據悉，相關部門已著手對“十二五”期間建設3600萬套保障房的計劃進行評估，以確定是否需要對建設數(shù)量進行調整。 數(shù)據顯示，保障性住房2011年已完成開工1000萬套，2012年計劃開工700萬套。根據開發(fā)節(jié)奏，2012年在建的保障房將有1800萬套，這包括2009年~2010年開工的部分項目陸續(xù)竣工，以及2011年完成開工的1000萬套繼續(xù)建造。預計今年全年保障房投資額將超過1.2萬億元。 值得注意的是，這些保障性住房最終不會落到中小型開發(fā)商的手中，而是會成為大型開發(fā)商、當?shù)佚堫^地產企業(yè)的囊中之物。 《每日經濟新聞》記者注意到，中天城投（000540，收盤價8.45元）在貴州，棲霞建設（600533，收盤價3.84元）在江蘇，天房發(fā)展（600322，收盤價3.83元）在天津，首開股份（600376，收盤價12.52元）在北京等，都是當?shù)刂匾谋Ｕ戏拷ㄔO項目開發(fā)商。對此，有分析師人士調侃道，保障性住房似乎專門是為大房企“訂做”。當然，這也成為當下以及未來，龍頭地產股即是地產龍頭股的第三個原因。