每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    2009年被稱(chēng)為“最激進(jìn)民企”的綠城，曾在土地市場(chǎng)上和保利、中海等央企地產(chǎn)商激情飆地，多次以超高價(jià)格拿下杭州等地的“地王”，其昂貴的成交樓板價(jià)意味著項(xiàng)目上市后的價(jià)格也不會(huì)低。但誰(shuí)也不會(huì)想到，2010年，綠城多個(gè)項(xiàng)目原先高昂的樓板價(jià)神奇地“暴降”，與之相對(duì)應(yīng)的是，這些項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積卻蹊蹺“暴增”。

    昨日（5月16日），一篇名為《綠城杭州項(xiàng)目容積率變更調(diào)查》的報(bào)道在杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起波瀾，據(jù)稱(chēng)，綠城杭州濱江區(qū)月明路地塊的住宅項(xiàng)目涉嫌擅改容積率，另一幅綠城在2009年拿下的地塊杭政儲(chǔ)出[2009]40號(hào)地塊，由于規(guī)劃變更，容積率由拿地之初的2.0變?yōu)?.5。但綠城是否因此補(bǔ)繳土地出讓金卻是未知數(shù)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者比較了綠城2010年和2009年年報(bào)中的新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，更驚訝地發(fā)現(xiàn)，綠城共有7個(gè)項(xiàng)目的建筑面積在這一年間神秘地出現(xiàn)大幅度“暴增”，這7個(gè)項(xiàng)目在2009年的建筑面積為65萬(wàn)平方米，而在2010年，則變?yōu)?8.9萬(wàn)平方米，暴增了23.9萬(wàn)平方米。如果綠城沒(méi)有因此補(bǔ)繳土地出讓金的話，每平方米的土地樓板價(jià)將因此“暴降”。

    綠城集團(tuán)投資者關(guān)系部有關(guān)人士說(shuō)，2009年年報(bào)和2010年年報(bào)在統(tǒng)計(jì)口徑上沒(méi)有什么不同，一般情況下數(shù)字應(yīng)該是一樣的。至于為什么會(huì)出現(xiàn)建筑面積的突然猛增，他們也在調(diào)查，暫時(shí)還不知道什么原因。

多幅高價(jià)地建筑面積暴增

    根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，一位綠城集團(tuán)施工部門(mén)人士提供的信息顯示，綠城杭州月明路項(xiàng)目91號(hào)4幢住宅的樓層數(shù)分別為30層、31層、31層、30層。與杭州濱江區(qū)政府網(wǎng)站公示的1~4號(hào)樓的層數(shù)分別為28層、28層、30層、28層相悖——4幢樓均被拔高。

    另外，綠城2009年拍得的杭政儲(chǔ)出[2009]40號(hào)地塊在城市規(guī)劃發(fā)生變化后，容積率由拿地之初的2.0變?yōu)?.5，但綠城是否按規(guī)定補(bǔ)繳了土地出讓金，目前還不清楚。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)綠城2009年年報(bào)和2010年年報(bào)進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)，綠城2009年高價(jià)拍得的土地項(xiàng)目確實(shí)存在建筑面積神秘暴增現(xiàn)象。

    上述綠城杭州月明路項(xiàng)目2009年年報(bào)時(shí)載明的建筑面積是24.4萬(wàn)平方米，但2010年年報(bào)時(shí)已經(jīng)變成33.6萬(wàn)平方米。田園40號(hào)地塊的建筑面積則由原來(lái)的7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)至7.8萬(wàn)平方米。

    與此同時(shí)，綠城于2009年拿下的杭州其他幾個(gè)項(xiàng)目的建筑面積也在去年“暴增”。以綠城擁有35%權(quán)益的的杭州新華造紙廠地塊為例，2009年9月4日，住在杭州網(wǎng)的報(bào)道顯示，綠城當(dāng)時(shí)拿下的上述地塊面積37360平方米，開(kāi)發(fā)后將形成地上建筑面積近9萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，而綠城2009年年報(bào)也證實(shí)上述項(xiàng)目的建筑面積為9萬(wàn)平方米。但綠城2010年年報(bào)顯示，同一地塊同一土地面積，建筑面積由原來(lái)的9萬(wàn)平方米大幅猛增至13萬(wàn)平方米。由于綠城在2009年拿地時(shí)的土地總價(jià)達(dá)到20.05億元，如果綠城去年沒(méi)有因建筑面積暴增補(bǔ)繳土地出讓金，土地樓板價(jià)則由2.22萬(wàn)元/平方米降至1.54萬(wàn)元/平方米。

    除此之外，綠城還有多個(gè)項(xiàng)目存在2010年年報(bào)中的建筑面積大于2009年年報(bào)數(shù)據(jù)的情況（詳見(jiàn)表格）。

是否補(bǔ)繳土地出讓金？

    為了弄清楚綠城2009年新增項(xiàng)目建筑面積的暴增，究竟是因?yàn)橐?guī)劃部門(mén)調(diào)整規(guī)劃的原因，還是綠城自己作的調(diào)整，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日致電杭州市規(guī)劃局拱墅分局，詢問(wèn)田園81號(hào)地塊是否是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整導(dǎo)致容積率上升。

    杭州市規(guī)劃局拱墅分局的工作人員稱(chēng)，一般已經(jīng)出讓的土地是不能隨意變更容積率的。如果要變更容積率，必須交給國(guó)土資源部再出讓。而如果是原來(lái)土地出讓協(xié)議規(guī)定的建筑面積就比招標(biāo)文件要高，則另當(dāng)別論。

    綠城投資者關(guān)系部相關(guān)人士卻表示，綠城2009年年報(bào)和2010年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)口徑是相同的，原則上數(shù)字應(yīng)該不會(huì)有太大變化，導(dǎo)致綠城項(xiàng)目建筑面積發(fā)生異動(dòng)的原因還要進(jìn)行調(diào)查，不過(guò)也有可能是因?yàn)樗闵狭酥安凰愕慕ㄖ娣e。而截至記者發(fā)稿，綠城方面仍然未透露建筑面積增加的原因。

    根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的報(bào)道，如果規(guī)劃變更導(dǎo)致建筑面積增加，開(kāi)發(fā)商需要補(bǔ)繳一定的土地價(jià)款。杭州市規(guī)劃局拱墅分局的工作人員也表示，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積增加，有可能是國(guó)土資源局和開(kāi)發(fā)商在土地出讓合同中重新作了約定。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此向杭州市國(guó)土資源局宣教中心求證，求證的內(nèi)容包括綠城在杭州拿的多幅地塊土地出讓合同規(guī)定的建筑面積是多少，是否與招拍掛文件有比較大的區(qū)別；綠城是否就增加的建筑面積向杭州市國(guó)土資源局補(bǔ)繳了土地出讓款等。但截至發(fā)稿時(shí)尚未得到回復(fù)。

    中原地產(chǎn)中國(guó)研究院高級(jí)經(jīng)理劉淵說(shuō)，由于目前土地成交情況并不好，如果地方政府在出讓土地時(shí)能增加容積率，對(duì)提升開(kāi)發(fā)商拿地的積極性是有好處的。但是已經(jīng)拿到土地的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橐?guī)劃的限制，并不在列。

    而在紹興一帶開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的贏佳策略總經(jīng)理?xiàng)罱≌f(shuō)，在浙江，開(kāi)發(fā)商一般連棟距都不能隨意更改，更何況建筑容積率。此外，就算是同一個(gè)項(xiàng)目，在綠城年報(bào)物業(yè)組合項(xiàng)目和新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目下的建筑面積也有所不同，對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將繼續(xù)進(jìn)行追蹤采訪。

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